第一章  总  则

　　第一条  为了完善城市整体功能，改善人居环境，提高城市品位，加快城市化进程，依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》及其他相关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称城中村，是指在中心城市规划区域范围内使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落和使用国有土地，农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的村落。按照城市总体规划要求，改造范围内以居住用地性质为主的村庄，可以列为城中村改造对象。

　　第三条  城中村改造由市城中村改造领导组统一领导，实施主体是梁园区、睢阳区人民政府和开发区管委会。各区根据本实施办法制定切合实际的实施细则，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

　　规划、国土资源、建设、房管、民政、公安、财政、劳动保障、人防、消防等有关部门要在各自的职责范围内，做好城中村  改造的相关管理工作。

　　第四条  城中村改造坚持以人为本、惠民、利民的原则，统一规划、统一供地、统一政策、分步实施、成片开发，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益，最大限度地保护农村集体经济组织及其成员的合法权益。

　　第五条  中心城区(建成区)范围内城中村改造的规划、建设和管理，适用本办法。建成区之外城中村的改造，经市、区城中村改造领导组批准后，也可适用本办法。

　　第二章规划管理

　　第六条  市城乡规划行政主管部门要在城市总体规划指导下，科学编制城中村改造规划和区域控制性详细规划。

　　第七条  城中村改造，要根据市城乡规划行政主管部门下达的规划设计条件，按照因地制宜、合理布局、集中开发的原则，编制改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。

　　编制城中村改造修建性详细规划应充分听取村民等方面的意见。

　　第八条  城中村改造居住区的规划设计按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。同时，合理规划公共绿地、停车场、公厕以及中小学、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

　　第九条  城中村改造的各项建设要严格规划审批程序，加强规划监督管理，并纳入全市土地开发供应计划。未依照规划进行改造建设的，城乡规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，建设部门不得办理施工许可，房产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城乡-规划、土地、建设等行政主管部门按违法占地、建设查处。

　　第三章  土地管理

　　第十条  城中村改造范围内的国有土地，由市人民政府依法收回；集体土地由市人民政府依法征收为国有，统一纳入城中村改造；涉及农用地的，依法办理农转用征收审批手续。

　　第十一条  城中村改造范围内的居民安置用地按经济适用住房建设供给。

　　第十二条  城中村改造范围内的开发用地，可以采取净地或毛地出让，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式供应土地。

　　第十三条  拆迁后的土地应按土地出让合同的约定交付给土地竞得人使用-

　　第十四条  城中村集体土地依法征收为国有后，尚未纳入改造范围的土地，原农用地承包人可继续耕种。但因实施规划需要使用该土地时，应当服从城市规划的需要，由市人民政府统一使用。

　　第十五条  凡未转为国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设手续，并不得转让、出租、抵押；未经批准私自改造的，按违法用地查处。

　　第十六条  城中村改造范围内的土地，优先保证安置用地 (包括居民拆迁安置用地和经营性用房安置用地)、开发用地和公共设施用地后，剩余土地纳入市收购储备中心收购储备。

　　第十七条  在工业聚集区范围内的城中村改造的土地，原则上用于工业项目建设。

　　第四章  建设、拆迁和补偿安置

　　第十八条  本办法自公布之日起，列入改造范围的城中村要停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。对违反前款规定进行建设的，城市规划、建设行政执法部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村(居)民委员会应当予以制止，并由城市规划、土地、建设行政执法等部门按违法建设工程查处。

　　第十九条  城中村改造采取市场运作方式进行，农村集体经济组织可以通过招标选定投资商独立改造，也可以通过组建股份制企业进行改造或与投资商联合改造。无论采用何种方式改造，一定要兼顾村民、开发商和政府三方利益。

　　第二十条  城中村改造要结合改造村实际情况，参照中心城区拆迁补偿标准，制定补偿安置方案，经集体经济组织成员大会  讨论并报经区城中村改造领导小组批准后实施。

　　第二十一条  拆迁补偿采用协议补偿与房地产市场评估相结合的办法进行。货币补偿金额按照补偿安置方案确定的标准协商不成的，可根据《城市房屋拆迁估价指导意见》  (建住房(20033234号)的规定，  由具有相应评估资质的中介机构负责评估，以房地产市场评估价格进行补偿。

　　第二十二条  城中村改造安置补偿原则上以被拆迁房屋的所有权证书或建设工程规划批准文件载明的权属、面积、性质为准，凡是违法建设或违章建筑一律不予以补偿。

　　第二十三条  选择房屋产权调换形式的，可采取原地安置、异地安置或两种安置相结合的方式。

　　第二十四条  拆迁人与被拆迁人要在《拆迁许可证》规定的时间内签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：

　　(一)被拆迁房屋的权属、面积、使用性质、结构等；

　　(二)补偿的方式、标准、金额，安置房屋的面积、地点、金额、房号、使用性质、结构等；

　　(三)搬迁期限．过渡方式、过渡期限等；

　　(四)违约责任、解决争议的方式及当事人需要约定的其他事项。

　　第二十五条  城中村改造的小区内要保证有一定数量的用于发展集体经济的经营性用房和社区用房，原则上按照本集体经济组织成员每户10平方来的建筑面积进行核定。非本集体经济组织成员，不享受经营性用房的安置政策。

　　第二十六条  城中村改造范围内的开发用地面积与安置用地  面积比例、开发建筑面积与安置建筑面积比例因各村条件不同，  由区城中村领导小组确定，但安置用房必须集中多层居住。

　　第二十七条  城中村改造范围内的道路、排污、环卫等市政设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施，按照城市规划要求，由城中村改造主体单位同步建设。

　　第五章  优惠政策

　　第二十八条  城中村改造土地出让金的政府净收益，除按国家和省规定的划缴部分外，剩余部分全部返还梁园区政府、睢阳区政府、开发区管委会用于支持开发企业安置居民和城中村改造项目。

　　第二十九条  城中村改造中的城市配套费及其他行政规费依照法律政策规定收取后全部返还梁园区政府、睢阳区政府、开发区管委会，用于开发项目、安置村民、建设公共设施和市政公用设施。城中村改造中的服务性收费，依照有关规定，按下限收取。

　　第六章改制

　　第三十条  城中村改制，是指城中村由村民自治的管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

　　第三十一条  实施改造的城中村，村民农业户口经市级公安行政主管部门批准一次性转变为城市居民户口。

　　第三十二条  城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资结果要经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。农业、财政、审计等部门要加强对清产核资工作的指导、监督。

　　第三十三条  集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报区农业行政管理部门审批后实施，并报区城中村改造领导小组备案。改制后组建的经济组织，承接原集体经济组织的资产和债权债务，按照新组建的经济组织方式进行管理和运营。

　　第三十四条  集体经济组织改制后，撤销村民委员会，按照有关规定，建立社区自治组织机构。

　　第三十五条  城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。

　　第三十六条  市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，要为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。

　　第三十七条  完成改制的城中村要纳入城市管理体系，其市政公用设施建设和管理，按城市管理体制和标准执行。

　　第七章  附则

　　第三十八条  本办法对城中村改造工作未有规定或国家、省有新规定的，依照国家、省有关规定执行。

　　第三十九条  各县(市)城中村改造可参照本办法执行。梁园区、睢阳区人民政府和开发区管委会可根据本办法制定实施细则，报市城中村改造领导组批准后实施。

　　第四十条  本办法自印发之日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本办法不一致的，按本办法执行。