二、合理房价

　　下面谈一个敏感的问题，就是合理的房价，这个问题争议了很久。

　　我们回顾一下，从2008年经济危机一直到现在1—5月份，我们的平均房价涨幅，这是非常宏观的计算，就是拿销售额/销售面积，两翼因素对应的就是价格，包括了全国，包括了各种各样的商品房和商业地产，真正进入负增长和下跌的就是-4%，然后就是拉动经济，一下子从-4变成了21.3%，相当大的房价的涨幅，然后就开始调控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅从21.3%下降到3.8%，增幅下降相当的多，但是从房价的涨幅来说还是在正值，基本上跟我们的CPI靠近的，大概是这样的数字，这是国家统计局公布出来的情况，应该说调控使涨幅齐降了18%，调控是非常有效的。

　　70个大中城市的环比，持平的开始增加了，而且开始低下来了，上涨是在6月份，下降不也不见得增加，因此我认为连续四个月就差不多稳定了。

　　环比情况，6月份住宅价格开始筑底，态势是有涨有跌，5月份下跌，6月上涨0.05%，5月从1.53%不断的下降，10大城市环比是上涨，但是同比是下降的，这种情况有涨有下跌还会交叉持续出现。

　　百城环比上涨0.88%，说明筑底态势是明显的。

　　房价的合理期待

　　我是这样认为的，房价快速上涨被遏制了，筑底趋势明显了。现在房价快速上涨被遏制了，但是合理房价的合理时代，我想说说这个事。大家看房价的收入比，无非是房价和收入的比值，这两个比值来讲，房价跌一倍，或者是收入上涨一倍，对收入的影响是不是不一样的。按照国际上认同的合理区间是5.7倍。收入不变，房价下跌，多个城市对房价下降的期待值是50%，前端时间不断的说50%，合理房价等等算了很多，可惜没有发生这样的情况，刚才说了，根本不是一个事，而是下降一点几，而不是50%，十大城市下跌也不过是二点几。大家不要忽略一个问题，就是价格压缩不下去的，包括土地价格、税费等等，还有成本的问题，当价格低于底板的时候，就会亏损，可以让它亏损，亏损以后就资不抵债，就会破产，破产后银行收购，银行收购这个点上可以达到50%的折价，之后拍卖，美国和日本都是这样的，这个时候达到50%，都发生过，中国不会发生的，就50%银行拍卖是否可以。如果中国房地产也走这条路，最先倒下的不是房地产商，当前上游的钢材，下游的装修都出现了30%的跌幅，中国经济难以承受这种硬着陆，因此不会发生，我认为不会发生50%的硬着陆。我们放弃行业下降50%，前端时间说收入倍增，也可以使房价合理，两者是一样的，牵涉到复杂的收入制度改革的问题，比限购要难得多，要将分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我认为合理期待是收入比房价涨得快就可以了。分子比分母涨得快。

　　高房价的推手与调控的着力点

　　中国的房价涉及到四个方面，土地银行开发商和购房者，土地和银行是不可控的，这次调控的重点是开发商和购房者，如果我们放弃了前面，只对后面的两个主体进行调控，难以有效的控制房价，将推动房价上升的原因都归结到投资性和投机性购房，我认为是因果倒置，投资投机只是前面土地问题和银行，货币政策的一个结果，形成了套利空间，而不是原因。

　　这次调控的结果，去年很清楚是四个方面，三个方面下行，只有银行利润大幅度上升40%，调控造成三家上去了，只有一家大赚，这是调控的目的吗？炒房炒地出局了，结果炒钱大五赚一把，去年的高利贷就是这样的情况，房地产的调控就是转向金融泡沫，房价的大幅度的上升就是供给不充分，长期的高利率、负利率等原因。

　　低利率管制与确定的套利机会

　　1—4月份房地产出现了大幅度的下滑，这个情况我刚才已经说了，这是因为很短时间决定是否要投资，保障房对经济的拉动是计划性的，之前的行为是市场性的，保障房算起来一年投资1.4万亿元，可以补偿房地产的下滑，实际上是点滴，没有办法应对市场的突然变化，例如一季度的经济数据大幅度的下滑，因此这个政策是无法补偿市场的急剧下滑，这个事情值得我们反思的，这两个是不能对冲的，也无法补偿的。

　　保障房不应该被赋于更多的功能，保民生就是保民生，拉动经济的功能太多，就会形成虚假的经济成分，什么数都乱报，没有形成更大的效应，而且保障房是保障，不是福利。

　　欧债危机就是很多问题过渡的保障，不见得经济发展增长了，我们是否要走这样的发展道路，1998年取消福利分房是对的，但是保障房缺席了很多年，不仅仅是根本的问题，需要长远的政策制定。

　　未来中国经济发展与房地产的前程

　　第一条路城镇化是中国经济的第一引擎，房地产与新老城形态共升。

　　第二条路产业结构调整与新兴产业支撑未来的经济，产业地产是一条道路。

　　第三条路，内需消费在经济当中的比重逐步加大，旅游、养老、餐饮相联的地产形态，这是今后要走的道路。

　　房地产角色的变化由投资拉动对经济和社会发展的承载作用，这是今后发展的道路。

　　房地产业转型

　　双轨制的问题，商业地产和城市化并轨的问题，新兴经济区承载产业结构调整，旅游服务养老等等。

　　我认为房地产当中还有一点，金融体制改革，钱和银根不能都从银行出来，目前的房地产投资基金是非常活跃的，应该是改革的方向。

　　最后，大家不要总是盯着2011年出台的限购等等问题，应该盯着新政，应该盯着从现在开始到明年房地产还要出台哪些新的政策，这才是我们的期待，我们期待房地产业的健康发展，谢谢大家。