随着首次置业需求有所释放，置业升级的改善型需求也开始入市。6月北京市住宅市场成交量前20位项目中，改善型项目以27亿元的成交量超过刚需项目的20亿元一跃成为住宅市场主力。

　　易居房地产研究院报告显示，改善型需求往往以中大户型为主。北京90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点。

　　改善型需求释放

　　对于市场成交量的回暖，北京中原地产市场研究部认为，央行降息不仅降低了购房成本，而且使购房者预判市场将走出低谷，进一步提高了入市积极性。

　　业内人士指出，改善型购房者以自住为主，有一定的资金实力，依据房价走势做市场判断。在金融政策放宽，房价略有反弹之时，改善需求被即刻引爆。

　　近期北京大户型呈现集中放量的态势，包括龙湖长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等多个项目开盘，均只提供三居及以上大面积住宅产品。据丽兹行市场研究中心统计，6月北京中高端楼盘迎来一次推盘高潮，在即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。

　　近几年来，北四环、东四环沿线不断涌现像唐宁one、盘古大观、霄云路8号、金茂府等豪宅名盘，四环沿线众多楼盘的均价突破5万元。而朝阳公园周边项目的均价，更是在3-4年前便已突破5万大关。区域内一些老旧小区二手房的均价也在4万元左右，更多追求空间、提升居住体验的家庭，转而将目光投向价格相对合理、规划更好、交通方便的五环地区。

　　以东五环为例，龙湖长楹天街项目主要是140-190平方米精装三居，另有340-380平方米跃层产品，价格预计为28000-33000元/平方米，主力户型140平方米总价400万元左右，加上地铁6号线无缝连接，吸引了大量首次改善型需求客户。据了解，该项目打造了5万平方米园林景观，相当于北京龙湖唐宁one项目的整体占地面积。

　　中高端楼盘升温

　　据链家市场研究部监测，3-5月份，月内成交超过百套的12个项目中，只有1个项目是价格为2万-4万元/平方米的中高端项目，其余均为低于2万元/平方米的项目。但是6月以来，中高端项目成交出现火热迹象，成交占比由3-5月的19%上升到29%。

　　以五环沿线项目6月销售数据为例，6月中旬，保利中央公园均价4万元/平方米，成交套数107套，套均总价540万元；橡树湾均价3.4万元/平方米，成交套数58套，套均总价419万元；招商嘉铭·珑原均价3.2万元/平方米，成交套数22套，套均总价627万元。开发商在加快推盘的同时，项目的去化率也有了提升。而中高端项目作为改善型需求的首选，预计在下半年，价格仍会有小幅度上涨。

　　分析人士表示，随着开发商加快推盘步伐，加上信贷环境的放松，预计接下来的一段时间内，新盘成交量有望进一步回升。