第三个就是刚性需求。什么是刚性需求？现在媒体一般理解刚性需求就是首次置业的就是刚性需求，其实我认为所谓刚性需求是指自住型需求，买房自己住的都是刚性需求，但是我们现在对第一套房的支持力度很大，对第二套房就不一样了，第一套房是首付款20%利率打折，第二套房首付款50%利率不打折，差距很大。到目前为止有房的老百姓接近90%，这一轮的房地产回暖过程当中首先进入市场是刚性需求，首次置业需求，经过三个月的释放之后现在看到北京上海的交易量开始环比下降了，没有金九银十，九月份比八月份还少了，过去金九银九交易量上来了，但是今年不然，因为刚性需求、首次置业需求释放了之后差不多稳定下来了，现在开始释放的是首次改善型需求，现在生活水平提高了希望改善一下，但是他们这些家庭不是首次置业是改善型需求，我们政策上支持力度不够。

　　如果给改善性需求有支持力度，房地产市场的回暖就会很快起来，就看你敢不敢放的问题了。而且我认为只要真正是自住需求房地产市场不会有问题。第一，不会出现虚假不会产生泡沫；第二，价格不会出现大幅度回升。现在房价基本稳定下来了，有人担心房价会强力反弹，我觉得这种担心没有太大必要，买房下去投资很低不如存银行干吗买房，投机需求只要涨价就买为了炒房价上去，最后收炒房的价差。自住性需求对房价是很敏感的，一旦价格上去了就不买了，我自住买不起的，所以在自住需求情况下对房价反应非常敏感，为什么8月份交易量有些城市下降了？因为房价开始往上走了，刚性需求买房者一看房价高买不起不买了，如果是投资需求就不一样，越涨越买。

　　所以，如果真正保持刚性需求进入市场，无论是首次置业、首次改善还是多次改善都应该采取支持，支持力度应该有差异，这是房地产市场变化的一个调节。在我分析看来三大政策、三个方面的需求政策恐怕长时间会执行下去，特别是北京上海这样的限购一时取消不了，因为没有找到一个能够替代限购的行政的办法来控制北京、上海的房地产市场，这恐怕要有一个过程，暂时房子在北京和上海买还是不可以。

　　但是，我想作为刚性需求房地产市场还有很大的发展空间。这是我想讲的关于房地产的价格问题、政策问题。最后简单再提一提在这样的情况下行业的变化，因为在座有行业的人还有相关产业的人。我在今年年初的时候做了一个判断，用两首歌判断中国的房地产市场，第一手歌叫做《吻别》，吻别房地产的黄金时代；第二歌叫《牵手》，中国房地产黄金十年过意不去，中国整个房地产变化、经济变化，中国经济将从过去的快速发展进入一个中速发展的阶段，如果搞的不好进入中等收入陷阱，中国房地产需求也从过去的房改以后像火山一样爆发出来的需求变成相对稳定的需求，楼市的调控供求平衡下来楼市黄金就是高速发展、高投入、高回报、高利润甚至暴利的现象恐怕以后很难见到了。

　　但是请大家相信，我们房地产还在白银时代，因为我们还有很多房车的时代要过。特别是制造业，全国21个制造业是过剩的，钢铁过剩、水泥过剩、玻璃过剩更严重，利润很薄，所以有机会还是搞房地产来。整个房地产变化当中有一个明显的特征就是我们的房地产市场已经从过去的卖方市场转入买方市场，卖方市场是供不应求的市场，是由卖家说了算的市场，买方市场是供求相对平衡的以买家说了算的市场，我们的市场开始进入买方市场。

　　中国的许多产业特别是制造业产能过剩，特别是家电产能过剩厉害，前一段时间家电电商大战，背后是什么？背后由于家电的销售量增长速度大幅度下降，今年可能只增长了3%，大家积压了很多，这实际上和房地产有关，大家买了新房肯定都是统统新的电视机、冰箱，现在房子下降了当然电冰箱、电视机下降了，背后是和房地产有关系的。我们的房地产市场过去是卖方市场，现在进入买方市场，中国很多市场都是进入买方市场是产能过剩，所以现在找到新的需求我认为靠城镇化是对的，房地产市场从过去卖方市场进入买方市场会出现三大变化：第一个变化竞争加剧；第二个变化洗牌加快，中小企业过不下去被兼并了，许多中小企业被兼并、被合作，好的企业要壮大，上市企业还是很好；第三个变化是利润减薄。一定要理解房地产市场处在这个过程当中。

　　如何应对这样的市场？现在讲创新，一个是产品创新、融资创新、管理创新，通过产品创新不断吸引买家，通过融资创新改变我们现在光靠银行贷款资金紧张状态，管理创新提高我们的管理水平、提高我们的性价比，同时大家又开始注重房地产的发展战略，那么对战略方面我提三点想法：第一，“两品”战略，品牌战略，品质战略；第二，较低成本战略，比如拿地成本、招标、二手地通过什么途径拿地价格更便宜，这决定了以后的利润。比如融资成本，通过什么渠道拿到的钱更加便宜？融资财务当中如何掌握好资金链运作？第三，差异化战略，劳动力成本，如何降低成本。有人告诉我说把两个人的工作交给一个人干发一个半人的工资，不利于就业但是提高管理的水平。

　　很多地方都是同质化的，我们需要创新，向先进行业学习不断创新、不断搞出差异化的东西来，只有规划差异化、设计差异化、品质差异化吸引不同人在市场当中都可以卖得出去，获得客户的信赖。如何实现差异化战略？我讲个小故事结束我今天的演讲，话说某朝代妃子进宫了长的很漂亮，但是没有受到皇上的宠爱，因为皇上不知道有这样一个妃子，有一次机会来了叫妃子谈乐曲皇帝要听，这个妃子是其中之一，当皇帝来了之后她们弹琴非常动听，正在这时候出现一个怪声谁发出来的？是这个妃子发出来的，全场很惊讶，谁弹错了？妃羞答答的说是我，她是个陕西人，皇上一看这个妃子天仙一样我怎么没见过？全然把弹错琴这事忘记了，她的美貌被皇上吸引了，从此以后就受到了皇上的宠爱。差异化成功。

　　但是大家想想，如果这个妃子长得不漂亮很一般也没用，因为品质决定差异化程度，首先把品质做好才能把差异化做好。谢谢大家！