另外就是土地的低成本推动了工业化，到了2011年达到47%的这轮工业化率里有一个非常难解的问题，就是当我们快速推进工业化的时候，中国的资本劳动和土地三大要素里资本是极其稀缺的，我们的劳动力是极其廉价的，但是我们的土地应该是极其短缺的。现在中国在上一个30年里的高速发展的过程中，我们恰恰正是靠着土地的长期低价来保证了工业化的推进，也就是说我们是靠宽供应和低价的土地供应来保证这个工业化恰恰是避开了上一轮工业化过程中土地稀缺造成土地成本会上升的短腿，能够使得整个中国在很短的时间内实现世界工厂的地位。从整个工业用地的成本来看，从2000年到2011年期间，综合地价的水平差不多是涨了297%，商业地价的水平是涨到了309%，居住用地的价格是上涨了528%，在此期间工业地价水平才提高71%，也就是说我们是长期靠工业地价保证工业化的推进。

　　还有就是土地资本化推动了城市化，整个地方城市基础设施投资主要来源主要是靠政府来投资，靠着土地出让金的部分差不多是占到了20%左右，靠土地的抵押融资差不多是占70%左右，另外还有10%左右是靠着政府的财政节余，整个政府基础设施投资里面主要就是依托于土地的抵押融资，我们再来看2011年的数字，整个土地抵押面积是420万亩，整个抵押达到4.8万亿，所以我就觉得这是我们上一轮的发展模式。

　　再来看看现在城市化模式的问题，在讲城市化的时候，实际上绕不开的就是两件事，一个是人口的城市化，就是从农村人口向城市的迁移带来的结构变化，另一个就是土地的非农化，一个是农村的土地转化为城市的建设用地，另一个其实是非常重要的，就是利用土地的集约化地租推动整个城市建设的获得。实际上人是城市化的起点，也是它的重点，地其实是促进人口城市化的工具，我们来看整个中国现在面临城市化的独特性，其实是一种“双轨并行”。在人的城市化和土地城市化之间的关系上，现在在我们的理论讨论里有一个难解的问题，一个就是中国的土地就是城市化，以土地推动城市化，同时另外一个城市化的轨道就是人口的城市化，每年几千万的农民进城，2.5亿的农村人口现在在城市落地，这也是一种城市化，就是一种人口城市化。现在我们的问题在于，我们是土地的城市化和人口的城市化，这两个轨道完全是分开并行的，双轨并行的问题在于，第一个轨道就是政府主导的城市化，政府主导的城市化实际上是通过我们城市土地国有和农村土地集体所有这种双元的制度框架，各级政府不断地通过规划修编行政体制将城市圈不断外移，也将农村区域纳入城市版图。另一个轨道就是农民自动自发的城市化，实际上2亿人口涌入城市的时候是对整个居住需求大大上升，居住需求的大大上升满足了这部分人居住需求的主要板块就是各个城市的城乡结合部，城乡结合部的原住农民用剩余的土地来分享城市化的好处，这两个轨道其实是同时进行的。现在政府城市化的第一个特征就是城市圈外移的城市化，我们从2000年到2011年来看，2000年中国城市建成面积是2.2万平方公里，在2011年的时候是达到了4万平方公里。如果我们来看城区的面积，那个面积就是比这个还要大得多，这是主要城市在过去10年里的建成区面积的扩张，最小的比重也是扩到将近2倍，大的基本上就是10倍的。第二个特征就是城市用地的获得，这也是通过一个非常独特的特点，我们城市的用地主要是靠低价农民来获得，各国的城市化都是农地的回农化，但是通过征地推动城市化的国家除了我们之外只有非洲的几个国家。从2005年到2010年征地面积占城市面积的比重达到了67.28%。第三个特征就是黄教授讲的土地出让收入和土地抵押融资成为政府基础设施建设的主要来源，2004年分税制之后基本上形成了吃饭靠财政，建设靠土地，这种格局形成之后城市的基础设施建设就是靠土地的出让收入和土地的抵押融资，这个轨道的城市化现在面临的一个非常大的问题，现在基本上是要地不要人的，就是把土地拿到政府手上，它的原住农民基本上就是用剩余的那点土地来搞城市化，外来的人口就是在城中村那个地方呆下来参与城市的非农就业，基本上是不在政府主导的城市化里的，所以现在从1995年到2008年整个城市面积的扩张速度是每年7%，城市人口的年均增长率是3%，就是刚才吴老师讲的我们土地的城市化大大快于人口的城市化。但是仍然不能到此为止，因为刚才讲过我们过半的城市化率是以6个月居住以上的常住人口为标准来统计的城市化率，其实最高只有2个多亿的外来农民工是统计在我们现在的城市化率里的，如果我们做一个基础，就是以户籍人口统计我们的城市化率，享受城市公共服务的人口城市化率只有37%，也就是整个土地城市化快于人口城市化的特征。这是带来的第一个后果，第二个后果就是整个就业结构转型大大滞后于产业滞后转型，我们一直在讲整个中部结构最大的问题就是一产、二产和三产之间就业份额的变化大大滞后于产值结构的变化。即便是在90年代城市化推进以后这个变化实际上也没有根本改变，从1995年到2011年一产占国民生产总值的比重已经降到10%，就是各国到了农业现代化的转折点，但是一产占总就业的比重只有37%，这样就跟世界各国的结构模型比较起来，这是我们非常独特的。另外就是我们高度依赖土地的经济风险和社会风险，土地的经济风险主要是地方政府的债务风险，我们2010年审计署的书记来看，54个县级政府之外的全部省级和市级政府以及绝大多数的县级政府均由政府负担，而且承诺用土地出让收入作为偿贷来源的37.98%，就是地方政府现在的还债只能靠土地的出让和土地的抵押来完成。另一个就是银行是地方政府债务最大的资金供给，比如我们在2010年银行贷款占到地方政府债务资金的79%，融资平台的政府性债务余额占到地方政府债务余额的46.38%，地方政府答应还银行钱的要用土地收储的钱是占到10.62%，基本上靠土地卖钱和靠土地抵押来支撑。社会风险就是现在这个群体性事件和整个社会纠纷事件里第一位的就是征地纠纷，征地纠纷的案件占到整个纠纷的60%。另外就是政府通过强制性的手段来征农民土地这件事现在面临土地的价格上涨以后农民权利觉醒，现在征地的事件导致我们群体性事件发散的主因，就是征地的结果必然会形成关联冲突。政府只要来征地我就把你当敌人，而政府就觉得很不相信，我不就是为了跟你发展吗？你为什么不让我征你的地呢？所以农民和官员之间的对立是我们下一阶段政府面临的一个非常大的问题。

　　还有就是整个用地结构极其不合理，而且是非常粗放。刚才说过整个建设用地的供应比重，现在工业组织占到40%，城市内部工业用地的比重基本上是占到20%，有的地方是到了30%，这个结构跟发达国家比较起来，发达国家现在基本状况就是15%左右，所以我们大大高于发达国家这个工业用地的比重。更大的问题就是整个工业用地机器的不集约和土地投资，整个工业用地项目的容积率只有0.3%-0.6%，发达国家一般是1%，所以现在第二个问题就是整个工业用地的土地投机，大量的企业以低价把土地买到手以后等着你政府来修改规划，来吃这个规划修改以后土地改变用途的价格。那么我们卖出去的低价土地到底产生了多少工业化，这是要打很大问号的。工业用地结构的第二个问题就是整个城市用地中的划拨比重太大，这就带来刚才吴老师讲的大广场、大马路、大办公楼。整个供地结构里用划拨配置的土地占到30%，所以这样的话政府是不干这种形象工程的，不可能不修南浦大桥的。

　　另外就是农民自动自发的城市化，现在几亿人的城中村也必须引起我们研究城市化问题的人的高度警觉。现在我们的问题是在一个狭小的空间里装了太多的人。我们来看北京，北京现在是个什么情况？现在整个城乡接合部牵涉到1673个人，本市户籍人口只有327万人，流动人口可以达到700万人，也就是城乡结合部地区流动人口是占到全市流动人口的一半以上。另外它是形成政府主导的房地产市场以外的灰色房地产。从北京来看，北京是从前年开始做的城中村改造，这个城中村改造的面积是117平方公里，在这117平方公里当中宅基地和基地产业的用地占到45平方公里，现在城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，这些土地全是不受法律保护的，就是整个灰色房地产市场完全是在法律之外的。还有就是在二元体制下这些区域的公共服务、基础设施、垃圾处理，这些全部都由村组织自己来做，所以我们有一个村书记，现在我们是挣了一些钱，但我们现在是什么状况呢？买得起好车，走不上好路，喝得起好酒，喝不起好水，养得起好胃，养不起好肺。现在自发城市化当中也面临很大的问题，就是人口资源环境的矛盾非常加剧，本地人口和外地人口比例严重失衡，外地人口倒挂，北京的50个重点村人口密度达到1.4万人/平方公里。

　　还有就是法外建设问题严重，我们来看一下深圳，深圳宣布了全市土地属于土地国有，这是唯一一个宣布全部土地属于国有的地方。尽管宣布它是属于土地国有，但是原来农村集体经济组织已经占了390平方公里，这里只有合法的口径是95平方公里，只有四分之一的面积是合法用地，其它基本上都是非法用地。另外就是土地的价值，城中村这些土地基本上开始进入城市地带，现在这些基本上是私搭滥建的农民居住区，所以这些地方的土地价值是没有办法再往上提升的。还有就是社会问题，现在像北京是有70%的人口集中在城乡结合部地方，上一轮城市化的进程，政府主导的城市化是到了一个非常急剧的程度。这两个城市化都存在极大的不可持续性，而且是隐藏着非常大的定时炸弹。

　　最后简单地提几个改革的方案。总体来讲，下一个发展机遇可能是继续充分利用结构变革对于经济增长的这种配置效应来谋划好下一个发展的机遇。为什么李克强副总理会那么重视我们城市化这件事？现在我想了想，你放在他那个位置想，他也要找增长机会，可能还是在这儿有一块。现在就是过半的城市化率，到2020年还可以到60%，到了2030年可以到70%，还有20%的填补变化率，这是从基本的战略来讲，城市化是作为下一个经济发展的引擎，这是没有什么疑问的，现在的问题是怎样推动一个持续的、健康的城市化。所以我们要打破现在的城乡二元体制，真正实现政府主导的城市化和农民自动自发的城市化这两个城市化轨道之间的融合，这里就牵涉到我们的规划体制、土地体制，还有就是整个基础设施建设的体制，还有公共服务提供的体制和社会保障的体制，这些制度改革真正实现了才能实现二元体制破除。还有就是深化体制改革实现可持续的重点城市化，现在我们面临着一个非常大的问题，上一轮的政府城市化的推进，不管你怎么骂它，它就是起到了那么大的作用。现在我们面临一个非常大的转型，大家都在骂土地财政不好，土地财政这个东西下去以后未来整个城市建设的融资到底靠什么？这是需要我们的学者和政策制定者好好动脑筋的，不是简单地说切了这一刀我们就可以解决问题的。我觉得土地制度改革当中非常重要的就是这么三件事：一是我们现在要破除城市国有和农村集体所有这两种完全权力不平等的体制，这两种不同的所有权应该是在规划的前提下有同等进入城市化建设的权力，这样既可以解决权力的问题也可以解决建设空间的问题。二是我们整个城市建设的融资，下一轮整个城市建设融资里土地还会起到很大的作用，因为你从世界各国来看，城市建设的资金里面土地资金都是占据很大比重的，关键问题在于机制，最近我去看了日本和台湾的经验，日本的整个城市化建设的进程，日本90%的土地是靠市级同化，韩国的土地60%是靠市级同化，让出一部分土地来做溢价解决这个区域的城市化建设资金来源，另外一部分土地让原土地所有者通过升值来分享城市化的好处。这样既化解了矛盾，也解决了城市建设的资金问题。三是土地的真正收益如何从现在的归政府转向归社会。现在我们这套“卖地财政”最大的问题在于政府从农民那里低价把地揽过来，自己卖了之后还在那里非常辛苦地搞建设。你去跟这个地方的市长去谈，他有非常多的苦衷，我们在骂他们的时候他们比我们还苦。现在这套体制基本上是绑在政府手上的，所以下一步的改革应该实现土地的涨价，也就是土地增值的部分要通过土地增值的税收让全社会来分享。台湾的涨价就是通过土地的增值税来实现的，我们的涨价就是通过我们征地我们卖地，所以税收机制的改革真正让土地涨价的部分在保护隆重权益的前提下，让增值的部分归到全社会，真正通过税收的方式用到城市建设，必须通过户籍制度改革和基本公共服务均等化实现人的城市化。

　　我就讲到这里，谢谢大家。