城市更新：深圳非农建设用地合理流转的突破口

　　2009年，广东省出台了“三旧改造政策”[1]，深圳市于同年12月相应出台了《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令2009年第211号)，对城市更新进行政策规定。其主要做法是，引进市场开发主体，对项目地块上的全部物业重新规划、实施二次开发。其中，凡需要拆迁的，由开发商承诺对原业主赔偿，双方达成协议后，政府再以协议出让国有土地的形式，将项目用地转让给开发商。同时，为解决城市更新项目拆除范围内权属清晰的合法土地面积占比不足而不符合城市更新计划立项条件或基于享受城市更新项目地价优惠政策等因素的考虑，在实施时，城市更新项目申报主体通常会选择将非农建设用地调入城市更新项目（含已划定非农建设用地调整置换及未落实非农建设用地指标调入）。目前，将非农建设用地调入城市更新项目的主要方式有两种，一种是未落实的非农指标在城市更新项目中划定，另一种是已划定的非农建设用地调整置换到城市更新项目中。其具体要求如下：

　　1、非农建设用地未落实指标在城市更新项目中的划定

　　非农建设用地未落实指标的划定，是指将规划国土部门依法核定未落实的非农指标划地落实，包括剩余指标落实和指标计算错误更正两种情形。目前，如《龙华非农办法》、《宝安非农办法》对非农建设用地未落实指标可优先在城市更新项目中划定作出了规定（详见表1），且《宝安非农办法》限定为非农建设工商用地指标。此规定一方面解决了非农指标落地选址难的问题，另一方面又能解决城市更新项目土地确权不足的问题。非农建设用地的划定与城市更新项目非农指标的调入两者相互结合更有利于各区非农建设用地的后续管理。

　　《龙华非农办法》第六条第一款（一）项、第四款

　　（一）对原行政村辖区范围内有城市更新项目且符合非农建设用地调入条件的，应当优先调入城市更新项目内；不能在城市更新项目中落实的，按照市、区原有划定管理办法的相关规定处理。

　　经核实非农建设用地台账，存在非农建设用地为落实指标需要划定落地的，参照前款原则处理。

　　《宝安非农办法》第六条第一款（一）项

　　未落实非农建设工商用地优先在城市更新项目中划定。