2、已划定非农建设用地调整置换到城市更新项目

　　非农建设用地的调整置换，是指已划定的非农建设用地因城市规划实施需要等原因所进行的调整置换，包括非农建设用地调整置换至城市更新项目以及对与现行规划不符的非农建设用地进行调整置换。已划定的非农建设用地因城市规划实施需要等原因面临不得不调整置换的现实困境，根据《龙岗非农办法》、《龙华非农办法》、《宝安非农办法》相关规定（详见表2），与现行规划不符的非农用地可进行调整置换。为了解决非农指标再次落地选址难的又一问题，《坪山非农办法》明确规定在非农建设用地与现行规划不符的情况下，可优先将非农指标调入城市更新项目。非农建设用地的调整与城市更新项目非农指标的调入两者相互结合更有利于各区非农建设用地的后续管理。

　　《龙岗非农办法》第九条第一款

　　已划定非农建设用地与现行规划不符（包括与基本生态控制线、基本农田相冲突等情形）以及用地面积小于3000平方米的零星非农建设用地，可根据现行规划办理调整手续。

　　《龙华非农办法》第五条第一款（二）项

　　已划定的非农建设用地有下列情形的，可申请调整置换：（二）与规划不符（包括占用规划的道路、市政公用设施、公共配套设施、绿地、高压走廊、河道蓝线、水源保护区、基本生态控制线、水域和其他非城市建设用地等）或与已批用地存在冲突的。

　　《宝安非农办法》第十条第一款

　　已划定非农建设用地因与现行规划不符（包括占用规划的道路、市政公用设施、公共配套设施、绿地、高压走廊、河道蓝线、水源保护区、基本生态控制线、水域和其他非城市建设用地等）或与已批用地存在冲突等原因导致原地块不能开发利用的，或依据本办法第九条确需异地调整置换的，按下列规定处理，但已按本办法第七条处理的除外。

　　《坪山非农办法》第十条第一款（三）项

　　与市政配套设施、公共配套设施用地、基本生态控制线和基本农田等相冲突的非农建设用地指标可优先腾挪至城市更新项目。

　　结语

　　深圳是全国第一个通过征地和转地的方式实现市域范围内全部土地国有化的城市，但是，这也在破除土地城乡二元体制的同时，产生了“合法外用地”、“违法建筑”与合法土地房屋并存的新的二元结构。针对这一矛盾与问题，深圳市以非农建设用地调入城市更新项目为契机，探索通过明晰“合法外用地”和“违法建筑”的法律产权关系，明确非农建设用地的管理原则，引导非农建设用地按照城市规划确定的用途进行管控；完善非农建设用地与城市更新改造相结合的政策，并与土地整备、征地拆迁、社区和产业转型政策相结合统筹推进，一揽子解决土地整备范围内涉及的征转地、违法建筑等各类土地历史遗留问题，其实践探索对我国其他城市开展存量用地再开发和农村土地合理流转有现实的借鉴意义。