小街区街坊开发模式的九江实践：4大方向8个要素

　　九江市八里湖中央商务区（CBD）位于八里湖东岸，东临老城区，北望长江，京九铁路、昌九城际铁路从南侧通过，对接南昌，西侧对接老城，区位条件优越。规划范围位于八里湖新区的核心地段，横跨十里河两岸，北临南海路，南临长虹大道，东临八里湖水面，规划总面积约1.6平方公里。

　　CBD作为九江市产业转型升级以及培育新兴产业发展的核心地区，不仅要为产业发展保障空间供给，还需要提升地区的产业服务能力，肩负产业培育导向的重任。

　　以下将对小街区的实施路径从4个方向，8个要素细致展开。

　　方向1：适应小街区的街坊开发尺度

　　要素1：地块开发尺度

　　CBD依据不同的用地功能对街区进行分类，构成小街区的基本空间地图。其中居住街区的平均规模控制在100米—150米；商住混合地块的规模控制在100米—120米；商业或商务地块的规模控制在70米-120米。

　　要素2：街坊开发尺度

　　将5-8个小街区捆绑在同一个街坊内进行整体控制，每个控制街坊规模控制在4.5-5.0公顷左右。小街区的空间组织模式可以有效的提高CBD空间可达性，保障景观均好性。由多个小街区组合成的街坊，可以大大提高开发实施的灵活性，同时减低开发与运营风险。综合评估九江CBD的功能分区、交通分割以及开发风险，方案最终确定16个开发街坊。

　　方向2：适应小街区的街坊开发模式

　　要素1：2种开发模式

　　考虑到CBD投资收益周期长且在初期需要大量启动资金投入，九江市政府自身财政压力较大，将较难独立进行CBD的开发建设。因此积极引入市场力量来完善配套设施，培育新兴产业，提升CBD人气成为政府开发建设CBD的主要策略之一。

　　以街坊为基本单位，依据开发主体的实力引入不同规模的开发商，最大限度的调动市场力量。因此将开发方式分为两种方式：（街坊内小街区）联合开发模式以及（街坊）整体开发模式。

　　（街坊内小街区）联合开发模式指的是若干中小型开发主体，在统一的规则下，摆脱资金实力约束，共同进行同一街坊开发。这样实际运营模式灵活度较高：可以采用多个开发商成立合资公司，一家规模较大开发商主导，多家合作公司共同开发等方式。此种街坊开发模式降低了对开发商资金和经验要求的门槛，可以极大地调动市场积极性，尤其在CBD开发的初期阶段，尽快引入市场力量，将会大大缓解政府前期投入的财政压力。

　　（街坊）整体开发模式指的是单一开发主体对一个街坊内部的所有小街区，按照既定规划，有步骤、有计划的进行整体开发建设。街坊整体开发降低了联合开发的协调管理难度，充分发挥市场作用，可以创造层次丰富、整体感强的公共空间，可以一体化设计地下空间，实现了政府对于空间品质提升的根本目标。

　　最终开发模式的选择具备一定灵活度、资金实力雄厚并富有开发管理经验的开发主体在CBD选择规模5.0公顷的完整街坊进行整体开发，而实力稍弱的中小型开发主体则可以通过联合开发的模式参与CBD的开发建设。政府的压力不再是CBD开发中最头疼的财政支出，而是对城市街坊层面的公共空间、公共设施、道路交通衔接等城市公共方面的控制。政府更多的精力将花在为相关开发主体制定以保障公共利益为前提的开发规则。九江CBD就在街坊层面为16个街坊制定了详细的城市设计导则，用于指导后续开发建设。设计导则在公共开放空间、交通、街道绿化、街坊系统设计、城市设计指南等方面提出具体控制内容。

　　要素2：2类捆绑责任

　　小街区的特色在于创造品质良好、充满活力的城市环境。实现这一目标需要统筹规划。而小街区的模式注定会面临公共的部分由谁来建的问题。因此捆绑开发成为小街区街坊开发的重要内容，也是政府明确开发主体建设“公-私”责任的重要环节。

　　为了保障整体开发品质，街坊内的开发主体除自身发展建设外，均应担负相应的代建责任，以捆绑的形式将支路、公园、公用设施等打包到街坊开发中。代建责任分为两大类，分别为街坊内部捆绑方式、街坊整体捆绑方式。

　　街坊整体捆绑方式指的是开发主体除了建设街坊内部相应公共设施外，还需要捆绑邻近的区域公园、道路等的建设。所有先期开发的重点街坊皆为此种捆绑方式，目的在于起步期为CBD营造一个良好的城市环境，一般适用于街坊整体开发模式，倾向于有实力的大型开发主体进行一体化设计与整体施工。

　　街坊内部捆绑方式指的是捆绑街坊内相应的公园、支路、地下空间、公用设施建设，一般适用于街坊内部小街区联合开发模式，涉及到的开发主体依据自己的经济实力承担相应的代建责任。同时政府依据承担代建责任的大小制定一系列奖励政策。

　　方向3：适应小街区的街坊利益平衡方式

　　要素1：物业配比引导

　　以街坊为单元，在保障主导产业物业比重的前提下，鼓励商务和商业、公寓等盈利性物业的混合开发，保证开发主体投资—收益的平衡，同时实现土地的综合集约利用。尤其对于区位、用地等开发条件较差的街坊，应尽可能增加住宅、商业等物业的配置。盈利性物业配置的比例以弹性引导的方式为主，既可以规避不可控因素带来的开发风险，又可以作为政府奖励机制的一部分，鼓励开发主体通过为城市品质提升做出贡献获得更多收益。

　　要素2：代建成本补偿

　　整个利益平衡最重要的一部分支出就是代建责任相关的成本支出。九江CBD主要包括两部分内容：支路建设以及公园建设。CBD内主干道路基本已经建设完成，因此各街坊承担的主要为内部支路体系的建设，道路建设标准为0.2亿/公里。公园建设标准约为850元/平米。同时以地价优惠、容积率奖励政策为杠杆，补偿代建成本。

　　方向4：适应小街区的产业引导方式

　　要素1：主导功能配比

　　保证街坊内主导产业的物业比例在50%以上，以保障CBD产业培育导向。依据主导功能的不同将16个街坊分为四大类型。不同类型的街坊基本可以保障主导功能配比占50%以上，其他功能视区位要素、地形条件需要等进行分配。类型一是以办公功能为主，如下图所示，除街坊7外，办公功能占比50%以上。街坊7功能较为混合，基本保障办公功能占比最大。类型二，主要以住宅功能为主，街坊5为科技人才提供公寓类住宅。类型三以其他商业、酒店为主，主要集中在街坊8、9。

　　要素2：产业用房返还

　　产业用房是政府为了扶持中小企业，特别是高成长性创新企业的重要空间储备，主要是通过鼓励开发主体返还产业用房的方式储备。返还产业用房有利于政府未来引导产业结构的优化调整、有利于对新兴产业的扶持。

　　结语

　　小街区-散

　　小街区不仅限于空间组织的问题，更重要的是如何实施。在实施过程中小街区所面临的问题，却都源于空间布局上的“散”。因为布局细碎而分散，所以需要重新界定“公”与“私”的责任；因为功能混合而分散，所以需要考虑如何保证主导产业的发展方向；因为需要引入众多小而散的市场力量，所以需要考虑保障一种投入-产业平衡的开发方案。

　　街坊开发-整

　　街坊开发的本质是整体开发，正是针对空间“散”的最佳解决途径。由“散”而“整”，才能将公共建设责任捆绑解决；由“散”而“整”，才能在总体方向上控制产业发展的导向；由“散”而“整”，才能保证开发主体在街坊范围内的利益平衡。

　　但是针对小街区街坊开发的研究还远远不够，比如产业用房的返还规模、政府奖励政策的具体制定等等，还需要进一步的探索，才能更好地引导小街区的运营与实施。

　　作者：王静雅、魏晨、孔祥伟（深圳市城市规划设计研究院）