在南京历史上，曾有众多的私家园林，分散在南京老城的各个角落。在历史车轮碾印下，这些古代园林虽然大部分都消失殆尽，但与园林相伴的古宅、故居，有不少保留下来。
近日，苏州私家园林“传德堂”以4000万元的叫价在上海拍卖。与它相似，南京一些私人产权的园林式古宅，同样叫价不菲，并正长期寻找着买主。
然而，昨天，记者调查发现，南京园林式古宅，竟然一个都卖不出去。
南京私家园林“零交易”
有着许多园林式古宅、故居的南京，是否有私家园林的交易呢？昨天，记者采访了南京实德房产销售有限公司的经理郑继延。结果让记者惊讶，郑继延表示，南京的私家园林一例都没有成功交易过。
出门是厕所，弄堂塞不进汽车
郑继延长期从事故居、老宅等方面的买卖交易。他介绍，南京自古园林众多，私家园林当然不胜枚举，现在城南门西地区、百花巷、秦淮河房等多处都有私家园林的踪迹。
这些园林式古宅大多历史久远，最老的已经有四五百年的历史。虽然“园林”的印迹已经很难看见，但是古宅的基本风貌仍然保存完好，旧式园林的气派和格局也依然存在。
在这些古宅中，除了时间太过久远、产权不明晰的以外，有明确私人产权所属的老宅，都或明或暗，明显增加地在寻找买主，有的已经在房产销售商那里挂了很长时间。
但是最终买卖还是没有做成。郑继延向记者解释了私家园林交易不成功的原因：首先是由于许多历史问题，很多私家园林的产权不明晰，不知道谁是真正的主人。即使有少数产权明晰的私家园林还是无法买卖，很大程度上受制于周围极差的环境。
这其中首先就是基础设施。“我们去看到的那户园林，外面就是一个很破旧的公共厕所，试想从家里出来首先看到的是公共厕所，该是件多么郁闷的事情。”郑继延表示，南京在出售的一些私家园林的四周都是一些比较破旧的老房子，在保存较好的园林旁边显得格格不入。
另外，交通不便也是很大的一个制约因素。“这些园林老宅大多都在小巷子里，道路十分狭窄，有些小弄堂连两辆汽车迎面相开都不行，实在太不方便。”所以，就算是那些私家园林本身再好，也很难打开交易市场。
郑继延表示，现在南京浦口金泉泰来苑(社区)、江宁中国人家(社区)、汤山王府花园等开发商开发的楼盘，结合了江南古典园林与传统民居构建的私家园林建筑，满足了不少想要买私家园林式宅院的人的需求。但毕竟是新造而不是历史中的园林，没有历史的沉淀，仍然是很遗憾。
交易挂了很久，无人问津
昨天，记者在城南板块的一家交易中介看到，位于仙鹤街附近某所老宅显示出售字样，老宅的总面积为580平方米，另外还有近100平方米的院落。交易中介人士告诉记者，该户主姓陈，这幢老宅在中介已经挂了三四个月，虽然也有人问过，但是一直没有成交。“宅子是穿堂雕花格局的，前后有三四进，规模不错，还有一个花园院落。但是房子太老太破旧，如果要买，花的维修费不少，所以有人看过也不买了。”据他介绍，户主开始叫价500多万元，但是见总卖不出去，现在已经降到300多万元，可是仍然乏人问津。当记者提出想去看看房子时，中介表示，由于南京本地很难卖掉，现在户主已经去安徽、山东等地寻找买主，“要是一直卖不掉，很可能就一两百万元低价转让。”
园林式河房：卖了一年没卖掉
今年年中，记者报道了位于糖坊廊河房，即陶氏老宅首次“官私合修”的消息。糖坊廊河房是中国唯一的菱形河房，江苏省文保单位。
但是，由于糖坊廊河房年代久远，所属陶氏后人无力维护，因此，去年，陶氏后人便想卖掉这座河房。今年，由秦淮区文物部门出资5万元，陶家人出资2万元，共同对这座河房进行大修。但是这次修缮，并没有改变陶家人卖掉老宅的决定，并在一直寻找买主。
昨天，记者来到糖坊廊61号。河房有七八米高的封火墙，周围绿树掩映，院墙合抱，河边还有休闲绿地，在现代化高楼群中，私家园林的感觉跃然而出。而这座最大的亮点在于随处可见的各种雕刻，甚至雕刻着“桃园三结义”、“三顾茅庐”等《三国演义》中的场景故事，而且绝大多数雕刻保存完好。
记者找到了陶氏后人的代表陶其玲。她表示，目前已经有不少人咨询过糖坊廊61号陶宅，表达出想要购买的意向。因为年轻人都不住在这里了，6户人家达成一致，只要有人喜欢这间古宅，在条件合适的情况下，陶家愿意出让糖坊廊61号古宅。他们告诉记者，目前来问的多半是有投资能力的商人，还有外国人，例如日本有人托南京的朋友咨询这房子，有想买的意向。但考虑到这毕竟是省级文物保护单位，以及价格问题，目前都还是在观望的过程中。至于底价，陶家认为只要和其他同类型的私宅价格相当即可，具体的没有向记者透露。
然而到目前，这座园林式河房仍然没有出手。
房价动荡“动”不了民国别墅
但是，与南京私家园林旧宅交易市场惨淡相对比的是，南京的民国别墅，却始终卖得很火，而且并未受到房地产市场动荡的波及。
昨天，郑继延向记者表示，民国别墅价格不菲，由于房子买卖双方的要求，具体的情况不便透露，但他表示“每平方米都要好几万呢。”
尽管最近房地产市场动荡，但给南京民国别墅交易带来的影响却不是很大。“民国别墅的成交量比较平稳，与之前房价高的时候比并没有太大的区别。”
“因为购买民国别墅的，不仅要有兴趣，还要有实力。”郑继延表示，由于有能力购买民国别墅的客户不一定会将房价在衡量是否购房的第一位，而是更多地考虑房子本身的问题。因此，房价的波动对于民国别墅整体的成交量不构成太大的影响。
而据记者了解，2006年5月，颐和路一幢民国小楼曾经叫价3500万。这在当时创下了天价纪录，然而有意买房者不仅没有减少反而增多，海内外众多人士表示了购买兴趣，引起的热潮让卖主始料未及。
目前民国别墅交易市场上，一般成交价格都在几百万元左右。据透露，南京已经卖给私人所有的民国建筑至少有三四十幢。“房源太稀缺了，有钱想买还不一定能买到。”
而在民国别墅买卖中，颐和路片区仍然是卖得最好的。
专家：维修麻烦是大门槛
经伟，南京金陵画院画家。20年来，他专画南京的故居老宅，深街里巷，对南京旧式宅院了如指掌。
昨天，经伟接受记者采访时表示，他曾经走过南京许多老宅，其中不乏保留着旧式假山、池塘、院落的园林式宅院，但是这些宅院出售时相当困难。
一是因为民国建筑，这些老宅历史更悠久，老化程度也更高，有一些房子主结构已经不太行了，甚至属于“民间危房”，有漏、垮的风险。如果要买这些房子，首先得花很多钱维修，成本高。
二是这些老宅中，有不少属于文物保护单位，按照有关要求，这些房子在维修时有很多限制，比如必须修旧如旧，保持旧有风貌、格局不动等，一弄不好就要违规，所以修缮起来比较麻烦，而如果私人买房，在装潢上就需要改动，所以形成了矛盾。
另外则是产权问题，“这些园林古宅大多是过去的达官贵人留下来的，后代过了好几代，有的已经找不到产权人，买卖自然更难。”
包满珠：甘肃
EDSA总裁李建
