小区绿地征用后巨额补偿款该归谁？
[日期：2010-11-17] 来源：三湘都市报 作者：龚化
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打印 位于长沙市岳麓区咸嘉湖路218号的英才园小区，曾因为是长沙第一个商品房示范小区，人均绿地面积达到3.28m2以及相当完善的配套设施被民众冠以“富人区”的称号。多年来，这里一直在悄然地变化，绿地越来越少。2008年，因道路拓改占用英才园小区部分土地，业主获得了83万元征地补偿。
目前，咸嘉湖路的拓宽改造再次需要占用小区绿地面积，补偿金额则高达数百万。业主说绿地算公建配套，买房时他们已经付账，现在理应补偿他们；而开发商却握有土地所有证，是绿地在文件上的拥有者。这笔钱到底该由谁拿？
【业主】担心补偿金会落到开发商手里
在英才园小区南侧靠近咸嘉湖路处，有一座占地7.8亩的小公园，名为“憩园”。今年，根据长沙市政府的规划，咸嘉湖路将进行拓宽改造，需占用“憩园”将近1/3的面积。征地即意味着补偿，一场由数百万征地补偿款引发的风波随之到来。
英才园小区业主筹备代表小组的负责人喻晓珊忧心忡忡地告诉记者，对比2008年征用绿地的补偿款，这次的补偿金额至少在400万到500万之间，她担心这笔钱最终会补偿到开发商手中。 因为“不仅是这块绿地，小区内所有公共配套土地的所有权证书上都写着开发商的名字。”有业主透露，开发商已开始和拆迁工程部门秘密接触。
【开发商】所有权归谁？暂不方便答复
英才园小区的开发商是湖南省高新实业股份有限公司，记者辗转找到了公司负责人梁源。他表示，政府为“憩园”被征地块作出补偿确有其事。对于业主所质疑的，开发商“预谋”领取补偿款一事，梁源并未反驳。
那这块绿地的所有权到底是谁呢？“我们正在研究，现在还不方便给出答复。”梁源回答。类似的征地补偿其实早就发生过：2008年5月份，因岳华路拓改占用英才园小区部分土地，英才园业主与开发商发生抗争，最终业主获得了83万元征地补偿。
【争论】小区配套设施产权归属成焦点
“以前都是赔给我们，现在也不能赔给开发商，还是要照老规矩办。”一名业主表示。
引发这样一场补偿款之争的焦点在于英才园小区内的配套设施产权归属问题。业主们认为，他们才是小区的主人；但开发商所持有的，却是拥有实质意义的土地产权所有证。
对此，一位曾负责过英才园前期开发工作的业内人士公开向记者表示：“这其中有猫腻。业主们买房后拿到了房屋产权证，但公建配套的产权却被开发商扣下了，挪作他用。”
【困局】“富人区”没落，业委会“难产”
1994年面世的英才园是长沙市第一个商品房小区，曾一度被视为长沙的“富人区”。据小区的老住户朱爹爹回忆，上世纪末，英才园的业主以医生、律师、教授、工程师、公务员等人群居多，而现在大部分是工薪阶层和退休职工。朱爹爹认为是开发商导致了这种变化：“门面越盖越多，绿地越来越少。你说有条件选择的人还会住这里吗？”
“如果小区配套公建的产权在业主手中，它不应该是今天这样。我们今天争的，不仅仅是补偿款。”业主喻大姐指出。
与十多年前一样的是，这里依然没有业主委员会。据悉，业主们曾五次申请成立业主委员会，但由于各种原因，至今未获批准成立。
声音
公建配套可否施行“公共产权”？
对于英才园小区目前所面临的问题，湘潭大学法学院教授张遂表示：“根据民法原则，对于属于全体业主的公建配套，应当按份共有，也就是按业主在购房所承担的比例享受权利和承担责任。但由于小区内没有一个具有充分权能的业主委员会，零散的业主根本无法管理这些财产。”张教授建议业主们排除困难，尽快成立业主委员会。
据媒体报道，在业主与开发商之间发生的纠纷，仅涉及公共配套设施问题的就占50%。关于住宅小区配套设施所有权的归属问题，已成为了众所关注的焦点。
“问题的关键在于产权的不明晰，如果将来‘公共产权’的概念能引入公建配套产权之中，或许会省去很多纷争。”张教授说。 在他的构想中，在公共产权模式下，全体业主共享小区公建配套的产权。按照股份有限公司的模式，全体业主作为“股东”，由“股东”选举出业主委员会成立“董事会”，“董事会”再授权物业公司对小区公共财产进行管理。
小区提供不了权属证明，数万元补偿金无法发出
延伸阅读
今年6月28日，广州市黄埔大道尚雅小区门口的一块花圃被修建猎德大桥工程征用，该地块有数万元的补偿费用，但当地国土局的一位工作人员却表示：“一直没有业委会，或者小区物管及相关权属单位前来咨询相关事宜，所以，我们目前还不知道征用地块的所有人是谁，这笔补偿费还原封不动。”这名工作人员表示：“如果业委会、物管或者其他相关单位能出具该地块的权属证明，那么将能得到相关补偿。”
记者在小区采访时，大多业主无人过问此事。小区物管负责人则称，由于年代久远，加之中间的管理人员更迭，目前物管处并没有小区建设之初的规划图纸，所以被征用的地方到底多大，地块权属，物管均不知道。
