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两会背景下的楼市九大猜想

[日期：2009-03-09] 来源：京华时报作者：发表评论(0)打印

　　猜想四提高交易量被关注

　　从2003-2008年，在全国两会上，或多或少都会有代表提出要治理高房价。不过，业内预测，今年的两会，将不复出现这一现象。同时，成交量将成为大家关注的话题，土地和房产成交量的明显下降，让开发商和地方政府如坐针毡，因此官员代表和地产商代表，必然会提出关于“保量”的议案。

　　★点评：受到2008年销售低迷的影响，2008年房地产存货颇丰。进入到2009年，如何消化这些存量房成为楼市的重中之重。据相关机构的统计，仅2008年住宅的存量按照2008年的销售进度，需要消化18个月，这还不包括2009年的新增供应。

　　如何消化存量和今年的新增供应量，最直接和被消费者认可的就是降价。2009年的房价再也不是一块铁板，“降价能带来热销”已经在开发商中形成共识。而根据记者的调查，一些项目的降价幅度也在加大，一降到底。同时，在降价销售的同时，不降低质量，也是促成部分项目降价后热销的重要原因。“企业为了生存，为了缓解资金压力，以获取高额利润的售楼模式在2009年将会变得艰难，要想跑得快，唯有薄利多销。”金地产机构总经理周金旺表示。

　　有例为证。日前，位于燕郊的天洋城 (论坛相册户型样板间地图搜索)项目以3580元/平方米低价开盘之后迅速热销。据悉，2月中旬开盘以来，半个月的时间里，该项目24、26号楼推出的420套房源，已经销售近380套，销售率已超90%，同时也促进了一期尾盘的热销。据悉，该项目一期的售价为4680元/平方米，此次二期开盘价格整整下调了1100元/平方米。天洋城项目一内部人士仍表示，“我们的土地成本很低，折合房价每平方米只有1000元左右，而在四环、五环，2006年、2007年两年土地卖出8000元/平方米的也有，即便开发商想降价售楼，留给他们的下降空间也不大。”不过尽管天洋城价格降低，但品质却没有降低。单从环保材料和建筑工艺来看，均采用的是行业高标准、基层底板采用奥运免检产品的防水材料，每平方米造价比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特价房促销的方式，原来卖17500元/平方米的房子，现在13500元/平方米出售，结果短短一周时内，销售额已过亿。

　　2月份，北京市的存量房减少了6000套，也与开发商让利促销不无关系。

　　猜想五取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房产披露了人大代表胡葆森的议案。胡葆森在他的人大代表议案中认为，在实践中，却出现了房地产业“去市场化”的倾向，建议取消有悖于市场经济规律要求的“90/70”政策限制，提高市场效率。

　　★点评：实际上，春节前夕，北京市政府出台了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(京建办〔2009〕43号)的文件，对当前的京城楼市提出了15条具体的指导意见。其中，第十一条规定指出：“对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”实际上，从这个政策中不难看出，“90/70”政策已经开始松动，但是还没有彻底取消。

　　亚豪机构副总经理王英男分析认为，自2006年国家出台“90/70”政策以来，对开发商进行了硬性的规定，北京市政府对这一政策也进行了坚决的执行，这实际上是用行政的手段对市场进行的直接干预，因此对市场产生了较大的影响。许多开发企业迫于这条规定，而不得不修改建筑规划，改建小户型产品，一时间市场上小户型项目不断增加，项目间的竞争压力不断加大。从目前的实际情况来看，保障性住房加上零散的小户型项目实际上已经达到了这个标准，因此开发商新建的商品房项目有很大的调整空间。如果取消“90/70”政策，这样可以避免许多项目的同质化竞争，对开发商来说无疑是一个利好的消息。

　　不过，据记者了解，目前市场上对小户型的需求量仍然不小，近期有六七位欲购房的人向记者咨询，都是想购买90平方米以下的户型。因此，适当放松“90/70”政策可以，但是完全取消还值得商榷。特别是在现在楼市销售不畅的情况下，小户型产品销售较快是不争的事实。

　　猜想六制定公积金安全保障政策

　　近年来，全国住房公积金大案频频发生。湖南衡阳市2.53亿元住房公积金被违规挪用，郴州市发生公积金管理中心原主任李树彪挪用1.2亿元公积金豪赌事件。河北保定市3亿元住房公积金被航空证券保定营业部管理者席卷而逃。此外，陕西省住房公积金管理中心副主任王道生、王长生等挪用贪污公积金2800多万元。

　　针对这些现象，有业内人士表示，一方面，是全国住房公积金大案频频浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的钱源源不断流入这口“水井”。2008年全国住房公积金缴纳规模已超过2万亿元，谁来保障这些资金的安全自然也就成为了一个问题。

　　★点评：有关人士分析，住房公积金的管理权过分集中是导致资金安全的根源。现行住房公积金管理体制导致相关监管部门均无法对住房公积金使用情况进行有效监管。因为管理条例对各监管部门的权力范围没有明确，在操作上缺乏可行性，监管缺位也就不足为奇了。

　　在日前的政务咨询会上，副市长陈刚表示，今年本市将申请试点，使用部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。陈刚表示，公积金存款是公民的钱，使用要非常谨慎，使用闲置公积金建设保障房的前提是保障公积金的安全。在出售保障房后，政府会保证这部分资金返回公积金账户，并补贴所产生的相应利息。

　　很多研究者及业内人士都认为，住房公积金具有存款性和互助性的特征，应将住房公积金纳入金融管理范畴。住房公积金管理者应拥有独立的企业法人资格，由金融监管当局进行监管，以金融机构标准进行要求，履行相应的信息披露义务。也有一种观点，就是分权。基金管理者不应拥有完整的资金使用权。

编辑：jojo | 阅读：次

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