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规划官员更需“廉政风暴”洗涤

[日期：2008-10-14] 来源：建筑时报作者：胡燕发表评论(0)打印

　　重庆规划局、国土资源和房屋管理局、区县级政府十数名厅局级官员的落马和审判，把一个规划专业的技术名词“容积率”推入公共的视线。

　　只要留心就会记得，全国各地规划、房地系统官员因受贿而倒下的不计其数，除了最近的重庆窝案，影响很大的还有前两年昆明市连续前后三任规划局局长受贿下马的案例。随着房地产市场的迅速发展，规划、土控部门日益成为腐败高发区。

　　容积率，在规划专业中其概念笼统地讲，就是建筑面积与用地面积之比。而容积率如何具体计算，各地则有不同的计算规则。比如，有些地方地下建筑面积不计，有些架空层不计，有些层高在一定数量以下不计等等，各不相同。这些都是为开发商“打擦边球”通过规划审批的“照顾”。容积率、用地红线、建筑密度、绿化率、限高、用地性质等，都是规划专业的技术指标，规划审批时这些数字都必须达标。而这些看似简单的数字却有很深的意义，它们决定了一个规划区域内项目的性质以及价格，因此也在一定程度上决定了房地产项目赢利与否、赢利多少，而这些权力就掌握在规划局手中。

　　按照目前的普遍情况，开发商通过公开拍卖程序获得土地，其时用地性质以及各项指标都已确定，地价与地块上的控制指标密切相关。那么在获得土地使用权之后，再提高指标，比如容积率，比如建筑限高，降低绿化率等，获得的可出售面积就降低了土地的成本。因此开发商都会想尽一切办法将这数字游戏玩到极致，而掌握绝对审批权限的规划局官员，在房地产市场不断攀高的背景下，越发看到了自己权力的价值。最重要的是，数字上的变化是极小的，调整和修改也是不动声色即可搞定的事，违法的后果最多就是“审批把关不严，责令改正”。即使前期没有通过关系修改法定数字，而楼盘在建成规划验收时的容积率，几乎都会超出而却不被追究，这也成为“潜规划”。

　　开发商获得超出市场的高额利润最早是从土地协议出让中，通过关系以最低的价格取得土地使用权，而在土地公开“招拍挂”之后，土地的价格透明了很多，堵住了一部分人以权谋私的渠道，但是在拿到土地之后，开发商想方设法改变用地性质，调整规划指标，就成为最方便的获取非法利益的方式。规划部门权力极大，法规政策又不能够严格执行，又缺乏公众参与和监督，导致权力被无限地放大。官员们的“胃口”随着房价攀高而越来越好，胆子越来越大，因此涉案者也越来越多。

　　很多地方都号称实行“阳光规划”，即把规划方案向百姓公示，但在目前的情况下，老百姓根本对很多专业的数字不知所以然，谈何监督？在近几年中，有不少业主为“阳光权”而战的例子向市民普及了日照和房屋间距的知识，实际上阳光权的问题就与建筑的容积率密切相关，因为容积率大的地块，基本上是建筑高度高，密度大，间距小，自然就不能满足日照要求。而人们对其他的指标比如容积率就没有什么概念，就象最早大家对使用面积、建筑面积、得房率等概念一样。大家现在都很关心得房率，知道得房率很重要，花了100平方米的钱，只买来70个平方米甚至更少，那他就会考虑要不要买，而又有多少人知道自己小区的容积率、绿化率是多少？在不在规定的范围内？不过其实就算知道了，也不能令人放心，因为如何计算得出的，哪些面积该算没有算，哪些又不该算被算进去了，你哪里能搞得清？这后面的“水”真的很“深”。

　　最早业内人士自嘲“规划规划，纸上画画，墙上挂挂；领导一换，重来一遍。”讲得是规划缺乏严肃性，唯“权”是从，而另一方面官员不断因此倒下的例子说明，规划又唯钱是从。串案、窝案、群发、频发、受贿数额巨大，这一切已经构成了明显的行业性犯罪特征。近期三鹿奶粉引发中国奶制品行业大地震，进而带来了“官员问责热潮”，希望在规划、房地产领域也同样能掀起一场廉政风暴。

编辑：songgaofeng | 阅读：次

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