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2008中国房地产成本管理经验交流研讨会

[日期：2009-01-05] 来源：焦点房地产网作者：发表评论(0)打印

成本会现场

　　面对全球化金融危机，中国的房地产行业遇到了史无前例的挑战，市场量价齐跌、投资急剧萎缩，房地产步入调整期已成不可遏制之势--企业和HR应扮演什么角色？

　　企业的快速应对策略--战略调整、架构重组和人才优化！

　　HR的最大价值--优化人员素质、提升员工效能、规避用人风险

　　危机中彰显英雄本色，人力资源工作从常规的“第二战线”迅速转化为“第一战线”，闭门和观望已是过去，共享与沟通才是出路，本次论坛诚邀您与您企业的参与，共同携手汤剂难关，分享万科、金地、富力、住总、华侨城、当代集团的经典案例，化危机为转机！

　　▲联合主办：百年建筑文化交流中心、博志成咨询集团

　　▲学术支持：北大房地产管理研究所

　　▲论坛地点：北京大方饭店

　　▲论坛时间：12月20日

　　【张松涛】：今天博志成、百年建筑为大家举办这样的年底的峰会和活动，主要的目的是给我们一个交流的机会，给各企业之间创造一个相识和交流的机会，到年底了，年味比较浓，我们有团聚的感觉了。今天我有幸来这里认识大家也很高兴，希望通过今天一天的时间我和大家或者我带着大家相互充分做一个交流、互动，在这个季节里我们探讨一下我们的成本到明年怎么办，我们的企业到明年怎么办，这是目前大家面临的问题。

　　现在季节是冬天，可我们房间里感觉还比较暖一些，外面气温是很低的，寒流马上又要来。不管是自然的季节还是地产企业整个行业的经济形势，的确现在大家有冬天的感觉了。我有一个愿望，希望我们企业走有一个优秀的成本管理带着我们走过这个冬天，可能我们感觉就不是这么寒冷了。

　　先跟大家分享一下形势篇，先探讨一下我们的感受和行业的形势情况。

　　到了年末了各行各业在进行盘点，我们看一下年末和我们相关整个形势进行一个大盘点，整个金融危机，从美国房地产跌价开始引起次债危机，之后引起金融危机和百年不遇的金融风暴、金融海啸，后来很快演变到实体的经济危机，到现在我们看到的最直接的地产业从国际到国内的比较大的滑坡，这是我们已经感觉到的东西。

　　今天大家说的最多的是骨牌效益，多米诺骨牌的确带来很多提示，今天我们看到周边很多事情是连锁的因果关系，大家都联在一起，今天说我们大家基本都是这个绳上的蚂蚱了，谁想跑掉都不这么容易。从我们的地产来看从哪开始？从之前一段房子卖不动，从07年开始房子卖不动的时候不是受到金融风暴影响，大家说那个时候金融风暴不那么严重的时候为什么东莞这么多企业开始垮台了，我说他们是受到新劳动法和人民币升值的影响，直接影响出口。

　　我们地产的形势这一年的确感觉多瞬息万变，之前地产的确过热，尤其在珠三角地区过热，我们身处其中感觉这么暴热肯定会有飓风来的，感觉地产太热的时候从去年07年7月份，8月份到9月之后国家开始宏观调控，调控从金融入手，房地产贷款，买房者贷款，土地入手等等政策很快让我们地产业有点冰冻的感觉了，所以房子开始卖不动了，国家使劲加压，我们戏说我们属于严打对象，严打之后房子卖不动了，很快各地成交量下来了，那个时候价格还不是太明显，我在全国转的时候多数地区都说自己没有降价，只是成交量有点停滞，但是之后很快就带来房价下跌。等我过两个月，尤其今年上半年我在全国各地转的时候基本说自己房子没有跌价的地区没有了。

　　最早的时候是杭州，那个时候说可以不卖房子，我们不在乎，我们资源独特，我们是全世界人民的杭州，都是世界有钱人买房子，所以没有问题，现在杭州已经不可能幸免于形势了，今天的确各个城市房子卖不动，房价的确跌了，跌多少，媒体报道和实际有没有差异，这个东西是个案的东西，均价代表不了太多东西。随着房子卖不动很快不到一年时间房价下跌了，下跌对我们的房地产影响是很直接的影响是资本市场不看好你了，资本市场一方面是投资的，一个是买房的，今天没有资本愿意注入了，老百姓买房很简单，今天买明天跌了怎么能够承受呢，大家现在即使想买房没人敢买，买涨不买跌，没人买，整个资产不优良之后整个资本融入很难了，从去年IPO之后到今年大家融资比较痛苦了，到今天大家统一说的一句话地产过冬了，的确冬天到了，这的确是一个多米诺骨牌效益，一环扣一环，是有因果关系的，很自然的路径就出来了。今天大家说地产过冬了，冬天到底有多长，冬天到底有多冷是大家关心的问题。

　　地产冬天到底有多长，不好说，虽然我们陆陆续续看到一些相对我们有好的一些影响，就是说现在政策开始松绑了，金融危机不出现的话地产不会这么快的松绑，国家会调控，调控的结果是让地产洗牌，我们业内也知道这个行业的确需要洗牌，大量资本不管是不是优良的，是不是有能力的全部涌进来搞地产，干这个能挣钱，大家认为是利润比较高的行业，所以该洗牌了，但是由于金融危机导致我们对实体经济影响太大。尤其钢材，大家知道国家不得不搞基础建设，整个钢材这一年时间我们地产不行之后我知道几大钢铁集团比如6个高炉停4个，这个在业内是非常罕见的，因为真正的钢厂高炉停了之后启动费用非常高，从建厂以来多少几十年高炉没停过，但是现在几大钢厂有这个问题了，对实体经济影响太大了。现在松绑了，各个城市喊救市，最近南京打击万科，万科恒大降价了，南京政府不干了，说低于成本价，所以要处罚，这个有点像笑话，因为市场经济不存在有人核算成本价，大家都说低于成本价不允许你再销售，不允许再生存的话企业不存在亏损了，南京总是跳出来做一些计划经济的事情，整个业界没有积极响应，大家不提这件事情了。

　　从各级政府到中央对我们政策有放松，放松的结果我们也看到了一丝暖意，现在深圳成交量开始上升了，有一丝暖意，总的说来我们是冬天的环境，可能在局部会有利好，总体经济形势到行业的生长规律的确我们是面临一个洗牌的过程。形势这块大家深有感处，我简单说点，今天我们都说冬天到底怎么办，冬天有多长，整个和宏观形式联系在一起，但不会太短，冬天多冷，我说有多冷就看我们自己的抵抗力和自己的感受。

　　我前段在广州，有人跟我开玩笑说，我说深圳这个地方多热，大家都说很热，一直以来我周边很多同志人家真的是两件衣服可以过一年了，一件短袖，一件长袖，两件衣服过一年，差不多一多半穿短袖，冬天穿长袖，这是人家的抵抗力，人家是这种感受，但是我在深圳照样北方的衣服带过去穿，你自己的感受和抵抗能力是不一样的。

　　形势到今天，有的企业有资本的积累和沉淀，有能力的在四处抄底，四处收人家的项目，还找投资机会，而很多企业今天的确已经很痛苦了，这是我们在这个寒冬里可能大家的感受各不相同，但是有一点相同的就是我们今天的确对于每一个企业来说我们发现什么？发现我们的各个企业都开始重视成本了，这是业界比较明显的一点。

　　在盘点里看一下地产行业成本管理的现状，这几年我们做地产有做的时间长的，也有突然这几年资本注入以后做地产，新手老手都有，我们的结果，地产行业成本管理总结果怎么样分析呢？我们的结果是不可控的，成本管理的结果不可控，大多数的企业是处在这种状态，80%以上的地产企业。这有很多原因，有管理能力，有整个速度，这几年大家开发速度很快，先干再说，当时我们有没有预期，也许预期找不到了，有预期的时候比一比，基本不要比了，不可比的，很多老板说收入是可控的，成本不可控，是一个无底洞，结果不可控。

　　还有一个是普遍管理比较滞后的，大多数企业我们喊半天全成本管理，喊了半天目标管理等等，最终结果大家能使上劲的基本是预算阶段，做预算到什么程度都是有限的，甚至只能是过程中，核对到结算、付款这个阶段我们大家能使上劲，之前基本是落空的，一个环节一个环节是扣不上的，没有时间和能力，整个管理是比较滞后的，这个不是新手老手，多数企业都是这个状况，做20年企业也是这个状态。

　　当我们说都从理论早统一了，所谓目标成本管理理论大家统一了，学造价工程师的那套东西都有，事前管理，怎么做事前、事中管理，理论统一了，但是今天有很多企业没有到目标成本管理阶段，做不了，没做，没想，但是有很多做的，但做的企业里我相信大多数是流于形式，这个目标可以前期定，最后结果什么样，过程偏离度非常大，最后我们不忍心去看了，基本这种目标控制是流于形式的。

　　整个行业房地产行业扩张比较快，这几年的确扩张比较快，我们的扩张速度已经超过乙方扩张速度，大家经常说到底是乙方市场还是甲方市场，乙方资源很紧俏，有很多企业的确有钱，存点没多少人做项目，这几年很普遍从制造业开始到今天所有挖煤的、采矿的、搞三峡工程的大量全部进来搞地产，全部进入地产做，但是结果是我们的扩张导致我们人才的稀释，整个房地产行业的成本管理人才是比较匮乏的，我说的是系统成本管理，因为纯做预算员这块比较多，能够帮我们算算账，这些人还是有的，没有的话找咨询公司也没有问题，但是真正系统帮我们地产公司做好全程管理这样的人才的确比较匮乏，我们大家管起来也很多力不从心，从我们的专业能力，企业能给我们的能力，我们需要与时俱进，很多人说去企业是拼命给企业释放，这个过程企业快把我挖空了，但是企业什么没有给我们，能给我们什么资源环境学习这些的确是有限的，大家忙于日常工作了，忙的焦头烂额，很多东西应该有机会沉淀但是没有时间，所以我们力不从心也很多，这个成本管理现状结果是不可控性，管理滞后，目标管理过程管理流于形式，和能力有限，到今天至少我结识的企业有80%是这个情况。

　　今天我们说跟形势相结合的时候我们发现成本管理有这么多新的特色的东西，现在成本波动比较大，比如你是06年做到07年的项目，07年再到08年项目成本波动的确比较大，尤其到今年年底，很多项目要结算了，很多合同要结的时候你会发现今年公司压力比较大是什么，现在结很多合同正好跨越中间的钢材涨价，今年年底这种结算压力比较大。这个过程中，很短两年时间建材波动，人力资源波动，劳动力成本和劳动力资源的波动，包括政策因素波动，这些的确这一两年我们见识太多东西，信息不断的更新，整个世界变化太快，所以我们成本波动比较大。波动再比较大的一点尤其市场对我们影响，我们特别向好的时候我们看地产企业是不是拼命招人，拼命布局，拼命买地，我们理想就是赚更多的钱，而且是在每一个项目把利润赚取最大化了，那个时候管成本可以少部分投入带来更高的价值，一直是这样的，所以我们房子可以做出越来越多的高档楼盘，所谓的精品楼盘，还有很多带精装等等，这些是有目的的，投入的时候带来更大价值提升，这一直以来应该是地产形势向好的时候大家成本管理的思路，有的企业可能还是做板房，类似经济适用房，只能做这种档次的可能感觉不明显，但是行业是这个方式，尤其行业上走的比较早的一些顶级标杆企业肯定这样做的。我经常举例子是万科收购富春东方之后，里面有一个项目是在深圳往东的海边一个山的一个建筑叫东方尊峪，东方尊峪项目人家做了两三年，是做精品项目，封顶了，窗也装好了转给万科的，对方说他们原准备卖8千，对它来说是企业高端项目，但万科包装它，很用心包装又投入很多，万科开盘价是2万，这不是白来的，不是包装一贴上万科的牌子就可以卖出去的，人家着力研究怎么做后期投入做成精品项目才能这样，当时精装做到了顶级，精装纯成本价一平米3千多，配置都是国内没有的，很多业界的朋友都去参观了。

编辑：royal | 阅读：次

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