新楼竞逐昆明第一高高层住宅将是城市建设主流

　　当你坐在飞机上或站在西山上观看昆明，你会发现城市的天际线是平的。未来的昆明会不会像纽约曼哈顿一样拥有摩天大楼群呢？答案是肯定的。最近，关于昆明“第一高楼”的字眼频频见诸报端：从江苏商人拟投资42亿元在昆明建摩天楼，到吹箫巷欲建225米第一高楼，再到白塔片区欲做中央商务区的次中心，及传闻中的208米昆钢科技大厦公示亮相后缩水为30多层，昆明人对“第一高楼”充满了渴望。

　　CBD启动引开发商争相出手

　　随着昆明中央商务区（CBD）的概念规划方案征集启动，高楼之争也浮出水面。市规划局于去年11月20日发出公告，对城市中央公园和CBD核心区两个地块进行概念规划方案征集工作。

　　据市规划局办公室介绍，城市中央公园片区主要包括震庄、东风广场和兴仁街3个组团，其西靠盘龙江，东接北京路，北到人民路，南至金碧路。CBD核心区片区主要包含市人大、市政府机关、市中医医院及周边地块，北到东风路，南至尚义街，东到白塔路，西至北京路。中央公园片区和CBD核心区内拟建设尚义街66层摩天楼、吹箫巷225米高楼、白塔片区百米“七彩之门”、西昌路昆钢科技大厦4座百米以上的高楼。

　　公告显示，市规划局将根据本次概念规划方案征集的结果，优化以上两片区的规划设计条件，只有参加本次方案征集的投资建设单位，才有资格参加下一步土地公开招、拍、挂。而参加本次规划方案征集的投资建设单位须有意向参加以上两片区或其中一个片区的建设，须拥有在国内省会城市或计划单列市参与城市CBD综合开发实例经验，还须结合自身的企业经营特色，提出完整的规划、建设、营销方案。

　　一石激起千层浪。短短不到1个月时间，共有9家单位参加投标，他们分别是云南俊发地产有限公司、保利云南房地产开发有限公司、大连万达集团昆明万达房地产有限公司、嘉华集团、云南江东房地产集团有限公司、嘉里建设有限公司、盛高置地（控股）有限公司、金融街控股股份公司、华润集团有限公司。

　　“第一高楼”要攀300米？

　　去年12月28日，参加方案汇报会的企业各亮绝活，一个个超高建筑规划方案令人耳目一新。据参与汇报的本土一家地产商介绍，他们规划中央商务区主要以现代金融办公为主，设计了一座50层的标志性建筑，250米高，单层建筑面积2000多平方米；同时结合城市广场开辟地下空间，与未来的城市快速轨道交通系统接轨。据了解，在CBD范围内，有的设计方案为最高限高300米，还有80、120、180、200米不等的建筑群。

　　在今年的政府工作报告中，市长张祖林明确提出，2008年，昆明将启动CBD建设，积极推进分、次商务中心建设。市政府下一步将通过土地公开拍卖的方式，“成熟一块，引进一个投资开发商，开发一块”，打造昆明新城市形象。

　　一般而言，CBD应具备以下要素特征：城市的功能核心，经济、科技、文化、商业等高度集中；交通便利，人流、车流、物流巨大；白天人口密度最高，夜间人口数量变化最大；位于城市黄金地带，地价最高；高楼林立，土地利用率最高。许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。可以说，CBD就是一个城市的心脏。

　　一批有实力的开发商加入到昆明CBD的开发中来。今年5月14日，昆明市招商引资考察团参观南京金鹰国际集团公司时，其董事长王恒表达了有意参与昆明CBD的规划设计与开发工作，希望能为东风广场·盘龙江地段附近设计一座350米高的“第一高楼”，使之成为昆明市的地标。

　　7月23日，另一位江苏商人——江苏天地集团、东方投资集团董事局主席杨休来昆考察，立即盯上了尚义街的拆迁改造。这个项目正好位于昆明CBD的核心区，杨休拟在此投资42亿元建设高度在200米以上、66层的地标性超高建筑。他曾一度对媒体透露出开工时间表，表达强烈参建昆明CBD的意向。

　　集约化用地酝酿规划变革

　　从已公开的片区规划和已启动的改造项目看，越来越多的高楼将矗立在昆明人身旁。昆明风之铃市场调查机构副总经理陆韬认为，城市发展到一定程度，土地资源越来越稀缺，只能选择向上谋求更大的发展空间。“昆明人的住房习惯以多层为主，近几年随着小高层、高层的出现，老百姓渐渐接受了这种向上发展的住房模式。”对二环路内的改造项目和中央CBD，他承认，由于拆迁成本巨大，只有按相关要求建高楼，收益才有保证。

　　他表示，新的《昆明城市总体规划修编》对在主城区提高建筑容积率，降低密度，增加城市公共绿地和公共空间形成共识，这就意味着以前见缝插针的，高密度、低容积率的平面城市街区将发生根本变化。

　　这一理念的变革，暗合了省政府最近出台的《促进节约集约用地意见》。该意见明确提出，建立对各地节约集约用地情况评价考核制度和激励机制，只要符合规划、不改变土地用途，利用存量土地进行建设、提高建筑容积率的，可减免城市基础设施建设配套费，工业用地不再增收土地价款或提高租金。“这意味着今后的城市建设中，高楼、高层住宅将是主流方向。”

　　建高楼须攻克6难关

　　云南省规划院城市景观所所长、国家注册规划师姜耀维说，随着国家和地方集约节约用地政策的不断深化，今后昆明市利用有限土地建立起来的高楼将会越来越多。但与此同时，建设高楼也会带来种种问题，需引起政府规划部门和房地产开发企业的高度重视。

　　首先，昆明是个旅游城市，建设高楼只是节约土地的选择，而不是昆明与外地比拼的一种手段。必须清醒地意识到，高楼泛滥的昆明将失去自己的特色。

　　其次，昆明地处高原，海拔达到1800多米，含氧量本来就比平原少。楼层盖高后，顶部楼层可能会出现缺氧问题，人和设备的供氧解决方案应在建设方的规划中予以充分考虑。

　　第三，昆明处于地震断裂带。高楼在建设之初就应在这方面多做文章，钢筋和水泥都要使用高标准产品。

　　第四，昆明并非随处都可建高楼，应视具体位置的地质结构而定。如西、南市区因紧邻滇池，地基较软，就绝对不能建高楼。

　　第五，楼房建到15层后，每增加3层，成本就会翻倍。建高楼要比建普通楼房花更多的钱，高楼建成后，相关费用也比普通楼房高，因此建设者在建设前，必须严谨考虑竣工后的市场问题。

　　最后，一座高楼确实可带来地标、商业等综合效应，但任何一个片区的商业承载量都是有限的，如某一片区的高楼过多、商业区太过集中，超过人流的承载量，也会带来恶性竞争，产生负面效应。因此，昆明即使要大量建设高楼，也应严格遵照城市规划，考虑片区需要，不能盲目扎堆。

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