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中国城市，别让CBD变了味

日期：2008-06-06 来源：《信息导刊》作者：我要评论（）

　　近日召开的“CBD南京论坛”上传来消息：目前，我国有40个城市在研究建设CBD。但国家权威部门秘密摸底“CBD泡沫”的调查结果却显示：国内目前具备发展CBD条件的城市只有13个。

　　CBD是中央商务区的简称，这里一般集中了大量的金融、商贸以及商务办公、酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区。在发达国家，CBD更多的体现出一个地理研究概念———一个CBD的形成至少需要20-30年的时间，它是一个长期发展的过程。

　　“中国提出CBD发展计划的城市数量甚至超过了美国，从经济发展与商务活动的内在联系分析，显然已超过了合理限度。”有专家表示。

　　前车之鉴

　　CBD建设需要大量土地，投资动辄上百亿元，一旦运行不好，损失将极为惨重。上世纪90年代初，南方某市政府曾设想用５-10年时间，将其新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，新城仍未能形成设想中的商务环境。

　　公开资料显示，10多年来，这个城市的新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，没有开发的69宗之多，其中“烂尾”2宗。合同地价102亿，到2001年底仅收回45亿。其中住宅面积占出让总用地面积的57.8%，商务办公用地面积占出让总用地面积的18%。在卖出的地块中，有2/3没有进入实质性开发。

　　据悉，当初该市政府规划新城的主要目的是为了筹集资金建基础设施，因此新城在规划前期，全部采取高密度、高容积率的建设模式。而在CBD概念指引下，开发商以高地价获取土地，实行“住宅先行”策略，导致今天的新城东西两翼住宅林立，而中央商务区却是一片空白。

　　面对开发不力的现状，该市政府公开发表了《新城规划检讨》声明。

　　有了前车之鉴，在规划建设CBD时，国内其他城市本应保持足够的清醒，量力而行。但情况却并非如此。国务院研究室综合司司长陈文玲介绍：国内有40个城市在研究建设CBD，其中还有4个城市的人口不足20万。

　　目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国北京、上海也已建成了地区性的CBD。专家们认为，从这些城市的CBD建设来看，成熟的CBD一般具有如下特征：具有城市地区(乃至全国、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服务具有最高水准；具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地区也最高；具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；具有城市中最高的土地价格和租金。

　　如纽约曼哈顿，就是最有代表性的中央商务区，在不足1000米长的华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区；巴黎的拉德方斯则吸引了法国一半的大企业在此设立办公机构……和这些城市相比，40多个提出建设CBD的城市中大部分显然是盲目的。

　　抛开上述软性的标准，仅从经济实力和城市规模来看，国内的一些城市也是不适合建设CBD的。据了解，40多个提出建设CBD的城市中，不少年财政收入低于10亿元，有的甚至只有4亿元。按照CBD建设的平均投入为100亿元为标准，这些城市要不吃不喝10-25年才能填上这一空缺。

　　城市规模也很重要。专家指出，在我国中小城市发展CBD“基本不可能”。即使是50万以上人口的城市，也不一定适合建设CBD。但统计材料却显示，准备建设CBD的城市中有的人口低于50万，另外一大半的城市人口在200万左右。这与人口在1000万以的上海和北京形成了鲜明对比。

　　两大误区

　　国内城市的CBD建设没有多少经验可循，因此，大部分城市都在摸索自己的CBD之路。在这个艰辛的过程中，有两个误区非常普遍。

　　误区一：CBD建设就是房地产开发。国内不少城市认为商业和房地产的简单迭加就构成CBD，从而将重点放在如何使建筑特色方面“高出”同城其他区段，座座气派高楼拔地而起。“数数这样的高楼里面，到底有多少人气？”面对幢幢“孤独”的高楼，中国房地产协会副会长顾云昌发出疑问。一个地方高楼再多再大，如果没有足够的人气而只有形单影只的少数白领、金领，照样算不得CBD。顾云昌认为，CBD的灵魂应该是人气。

　　误区二：建成后的CBD必须立马发挥集聚效应。很多地方政府以为CBD大楼建成后，产业繁荣就可乐观其成了。殊不知，任何CBD由“开埠”到兴盛都有一个３-５年的市场培育期，这是规律，这期间伴随着令人揪心的风险累积和成本流失，不少商家撑不住这“三年之痛”就垮掉了，所以业界还形象地将培育期叫做“危险期”。

　　“上海浦东陆家嘴虽然已经很发达，但是其商业领域很多方面仍比浦西差，这表明市场培育的确是个艰辛过程。”上海浦东新区陆家嘴功能区域管理委员会副主任顾晓明认为，建设CBD最主要的一个问题便是处理好当前和长远的关系，在设计项目时，推进的标准，怎么去组织人力、财力、物力，这当中就有选择，因为资源是有限的，我们必须考虑如何将资源用得更有效、更长远。CBD的周期绝对要比产品的周期长，所以长远的关注是我们对现有资源的认识，以及我们对现有资源怎么利用，对后期的发展怎么负责的关键问题。

　　就目前而言，上海CBD的布局、建设可谓成功，但是整个城市因房价高涨带来的生活成本高涨已经成为上海CBD继续发展、吸引外来企业的瓶颈。两年前，该市提出过“降低商务成本”的口号，但是现在飞涨的房价已让这句话失去了意义。要在CBD立足，企业当然要付得起房钱。问题是，企业的员工能不能、愿不愿意承担高房价、高租金？不论员工自付还是公司补贴，这都是一笔不小的费用。

　　距离上海陆家嘴的较近别墅单价都在万元以上。按照规划，距离陆家嘴约5公里的地方房价已达15000元；而且在道路宽阔的浦东，没有自备车出门会很不方便。一个车牌四五万，这也是成本。在和其他城市收入水平相当的条件下，上海的置业者面对的是明显高于他处的成本。

　　随着经济的不断发展，各大城市纷纷提出建设CBD的规划，听起来的确令人振奋。然而建造CBD所要求的高品质、高投入，注定了它同时具有高风险，这种以行政手段为导向建立起来的CBD，其发展命运最终还是将由市场决定。因此美国建筑师协会总裁唐纳德·哈克尔提醒，盲目规划和建设CBD，“很可能为未来的大都市留下一堆高档次的城市垃圾”。

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