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韩国：从零开始建设一座世界级城市

[日期：2010-07-07] 来源：作者：发表评论(0)打印

　　在最好的时代尝试这样一个项目，都将是一次很大的风险投资，更不用说处于从上个世纪七十年代以来亚洲最严重的经济危机中。

　　历史上最大的私人房地产项目

　　图1、“松岛新城”和仁川

　　打造一个人工岛屿，其大小与伦敦的“汉普斯德特希思公园”（Hampstead Heath）类似。在岛上安排现代化的学校、医院、公寓、办公楼和高级文化设施。从世界各地引进有特色的建筑——包括纽约的“中央公园”（Central Park）和威尼斯的运河，使用英语为通用语言，并且在门口挂一个标志：“营业”（Open for business.）。

　　在最好的时代尝试这样一个项目，都将是一次风险投资，更不用说处于从上个世纪七十年代以来，亚洲最严重的经济危机中。将这个项目交给一个在很大程度上未经考验的美国公司，并且用回收的房地产利润来为它筹措资金，听起来像一个愚蠢的行为。然而，这种事发生在韩国，并且，非常奇怪，它正在进行。

　　这个建设项目的名称叫“松岛新城”（New Songdo City），它将建设在韩国首都首尔以西35英里的仁川港附近黄海中的1，500英亩人造陆地上。“松岛新城”被称为历史上最大的私人房地产开发项目。这是韩国对上海和迪拜见的回应。在五年前，这个项目仅仅存在于图纸上。韩国说，当“松岛新城”在2015年建成时，这片具有战略意义的土地，将是世界通往东北亚的大门。这是一个自由经济区。它将有8万套房间、5，000万平方英尺的办公楼和1，000万平方英尺的零售空间。

　　这仅是介绍了“松岛新城”的雄心壮志的一些闪光的表面。这个城市的目标是完全杜绝现代都市生活产生的各种问题。比如说，亚洲的许多商业都市都受到环境损坏、劳动力受教育程度低和缺少可能空间等问题的困扰。“松岛新城”将从零开始，建设成为在各个方面都满足世界级城市要求的城市，它将有清洁的空气，并且提供现在没有的最优越的生活质量。

　　图2、“松岛新城”在建设中

　　它将使人们忘记亚洲的令人窒息的大都市。“松岛新城”的40个百分点的面积是专门安排的“绿地”——包括100英亩的中央公园。这个城市的主要停车场隐藏在水下，以减少热气和废气对城市的影响。一个选进的公共交通系统——包括联系首尔的地下火车和城市的海水运河上的“水上电动出租车”，将使“松岛新城”成为世界上最清洁的城市之一。也许，具有讽刺意味的是，对这座城市对国际上重要的“感潮平滩”的环境影响的抗议，干扰——但没有停止它的建设。

　　受到信心变化和债务的影响

　　图3、盖尔国际公司的“椭圆广场”（Elliptical Plaza）

　　事情听起来太好就不真实，姑且相信它。但现在，纽约的房地产公司盖尔国际公司（Gale International）在这个项目上与韩国钢铁和建筑巨头浦项公司（Posco）合作，它们的股份分别为70个百分点和30个百分点。它们推销这个项目没有多少困难。“松岛新城”的首批2，600套公寓住房在2006年预售时，被订购一空。另一批1，000套公寓将于今年投放市场。并且，尽管亚洲地区还没有摆脱经济危机，盖尔国际公司出售这些公寓没有多少困难。

　　盖尔国际公司项目管理团队的大卫-穆尔（David G. Moore ）说：“韩国人相信这个项目。他们把它看做未来的投资。”其他的投资者显然同意这个观点。在2009年8月份，喜来登酒店（Sheraton）开设了一个新的、有319套房间的旅馆。高尔夫传奇人物杰克-尼克劳斯（Jack Nicklaus）正在这儿监督一个有18个洞的高尔夫球场的建设。在2009年４月份，美国跨国技术单位思科系统公司（Cisco Systems）签署了一个数十亿美元的合同，为“松岛新城”提供网络技术。

　　像大多数宏伟的项目一样，“松岛新城”也受到信心变化和债务的影响。盖尔国际公司贷款数十亿美元，去建设它的先进的“陈列柜”。 65层的“东北亚贸易大厦”（ortheast Asia Trade Tower）在建成时，将是韩国最高的建筑物。现在它再次筹措资金。用一个内部人士的话来说，主要的借款人新韩银行（Shinhan Bank ）受到了经济危机的沉重打击。

　　谣传这个项目遇到了麻烦，不能从更加吝啬的银行获得贷款，迫使以有雄心壮志出名的仁川市长安相洙（Ahn Sang-soo）处于守势。安相洙说：“目前的全球经济危机不能阻止我们前进。”安相洙和盖尔国际公司断言，由于全球投资者变得更有选择性，“松岛新城”将在许多失败的房地产投资项目变得有吸引力。盖尔国际公司项目管理团队的大卫-穆尔说：“松岛新城不同于其他的项目，因为我们保持了真正的品质。这就是人们仍然买进的原因。”

　　图4、丹尼尔-里伯斯金设计的位于“松岛新城”商业和零售区心脏地带的“瑞通购物中心” （Riverstone）

　　只有很少的人怀疑“松岛新城”的建筑质量和建高质量。这个城市的大多数建设项目——从470，000平方英尺的“国际学校”（International School），到投资1.55亿美元的“会议中心” （Convention Center），都是高水平的。这所与美国的“米尔顿高中”（Milton Academy）有联系的学校，其设施比得上许多大学。它有一个650座的剧院和一个电视制作室，学生可以通过互联网向全世界转播。这所学校的校长乔格-纳尔逊（Jorge Nelson）说：“这所学校设施完备，可能是世界上最先进的学校。”

　　这所学校的建设费用已达1.5亿美元。不过，韩国教育部拒绝这所学校在2009年秋天开学的申请，说它没有满足学校运作的10个标准中的9个标准。进入“松岛新城”的父母不得不对他们的孩子作另外的安排。

　　“想像的都市主义”

　　图5、“松岛新城”的“国际学校”

　　在“松岛新城”，尽管存在隐私方面的担心，电脑将安装在每一个家庭、每一条街道和每一个办公室，从而打造一个高技术的“数码社区”。 “松岛新城”的主要建筑单位美国KPF建筑师事务所称之为“一生中惟一的项目”。 KPF建筑师事务所的负责人詹姆士-冯-克莱姆佩洛（James Von Klemperer）对媒体说，“松岛新城”的功能全面——包括了文化、教育、医疗、商业和娱乐。在强大的邻国日本和上升的中国的阴影之下数十年之后，韩国现在认为世界是属于它的。

　　“亚洲发展学会”（Asia Development Institute）的主席宋喜洪（Hee Yhon Song）说：“你知道，在这个世纪的中叶，这个地区（东亚）将产生世界GPD的40个百分点。”宋喜洪说，韩国的中央地理位置（从首尔到北京和东京都是飞行两个小时），加上它的土地面积、成熟的经济、受过西方教育的精英，使它在这个地区形成了只有少数国家比得上的优势。他说：“我认为我们是独一无二的。”

　　尽管这样，许多人怀疑，“松岛新城”这个主要由私人筹集资金（估计为200亿美元到400亿美元）的项目，能否继续克服经济上的困难。在1997/8年金融危机之后，仁川于2001年被重新作为自由经济区之前，一个最初的建筑计划被取消。但“松岛新城”获得韩国政府的支持，政府投资的基础设施包括连接首尔的高速铁路系统和新的仁川国际机场。连接“松岛新城”和机场的12.3公里的桥梁已快完工。坚如磐石的政府担保，帮助消除了对这个项目失败的担心。仁川以溢价出售土地给盖尔国际公司、浦项公司和其他的开发商，从2004年“松岛新城”项目开工以来，吸引了90亿美元的外国投资，也许是希望的数量的4倍。开发商必须不让零售空间和其他的房地产，以及整个建设进程停下来。当更多的公寓开始出售时，今年第一个“后衰退”的考验来到了。

　　图6、连接“松岛新城”和国际机场的“仁川桥”

　　“松岛新城”是城市理论家迈克-戴维斯(Mike Davis)所谓的“想像的都市主义”（imagineered urbanism）的一个最令人惊奇的例子。世界大都市，有时从零开始建设。在这种城市里，商业发展的艰难的中间阶段都被“压缩”，或减少了发展时间。在很短的时间内，就出现了完备的购物设施和娱乐设施，出现了壮观的建筑群落。亚洲，特别是中国，有许多这种项目。

　　在中国湖南省的“梅溪湖区”（Meixi Lake District），盖尔国际公司计划建设另一个占地1，675英亩的现代化“绿色城市”。它有高技术的办公楼、学校、公寓、商场、五星级的旅馆和一个世界一流的会议中心。所有这些组成一个一体化的、对人友好的环境，并且由大量的绿色空间环绕。像“松岛新城”一样，“梅溪湖区”得到长沙市政府的支持。

　　在上海的后面，还有阿拉伯联合酋长国的迪拜——地球上最大的建筑工地。它有世界上最大的购物中心、主题公园、机场、人工岛和一个7星级的旅馆，提供每晚5，000美元的房间。至少在发生全球金融危机之前，迪拜的建设受到石油美元、便宜劳动力和“建筑巨人症”的刺激。批评家说迪拜的建筑是生态上的愚蠢行为。

　　“松岛新城”将会成功？

　　实际上，这些城市是带栅门的社区，金钱的高墙使它与穷人隔离。在“松岛新城”，一套普通的公寓的售价为500，000美元，还有这个价格的两倍或三倍的公寓。“国际学校”一年的学费为25，000美元。开发商承认，许多普通的韩国人很少到100，000平方英尺的“托曼购物中心”（Taubman Shopping Center）购物。

　　“松岛新城”将会成功？为特定目的建设城市的历史（例如建设巴西利亚、伊斯兰堡和堪培拉），与现在这些“人工城市”完全不同，并不受到鼓励。一些观察家警告说，“松岛新城”有成为一个枯燥无味的“城市主题公园”的危险。首尔的延世大学的教授牟中仁（Mo Jongryn）说：“如果你住在曼哈顿，为什么你要去住在长岛的一个新城，或住在别的什么地方的新城？”“松岛新城”的规划师反驳，称它是独一无二的。它提供了综合的商业、教育和休闲设施，将使怀疑者信服，并且吸引全球的讲英语的技术精英。“松岛新城”的一个重点设施是“全球大学校园”（Global University Campus）。这是结合韩国、欧洲和美国大学的优势的一个尝试。至少有两所大学——纽约州立大学（State University of New York）和北卡罗莱纳州立大学（North Carolina State University）签约参加这个项目，另外3所大学也准备签约。

　　这种模式类似于卡塔尔的“教育城”（Education City）。在这个“教育城”里，美国或英国的大学将在一个单一的校园内提供大学教育，同时分别管理。“松岛新城”的“全球大学校园”最终将避开韩国大多数大学的缺点，培养一流的研究人才和新的产业。“亚洲发展学会”的主席宋喜洪说：“我认为，没有这个大学，‘松岛新城’项目将不会成功。”

　　不是每个人都这样热心。其他的大学——包括延世大学的教师说，他们到“松岛新城”是与仁川市政府有优惠的协议。延世大学的退休教授贺瑞斯-安德伍德说：“没有一个人想去松岛新城。”

　　他说：“每一个部门和团体都反对这件事情。迁移大学的国际课程到‘松岛新城’的企图，将破坏这些课程。当一个国际学生（典型的是韩裔美国人）必须在仁川的延世大学和在首尔一所韩国大学之间选择时，这个学生将选择首尔的学校。”

　　但首尔的延世大学的教授牟中仁认为，问题可能不会出现，“松岛新城”继续运转。他说：“政府处于困境之中，并且不能放弃这个项目。一旦你开始这个大的项目，是无法停止的。数十亿美元已投资了。如果你在工程的三分之一停止，投入的钱就损失了，并且将引起已经到来的人们的愤怒。你不得不继续进行。”

　　原文出自《亚太杂志》（The Asia-Pacific Journal），作者为大卫-麦克尼尔（David McNeill）

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